Die Lage ist perfekt, die Zimmeraufteilung passt und der Sanierungszustand scheint gut. Aber kann man sich das Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern für 450.000 Euro überhaupt leisten? Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um den eigenen Finanzierungsspielraum festzulegen:
Schritt 1: Frei verfügbares Einkommen ermitteln
Um die maximale Kredithöhe berechnen zu können, die man sich leisten kann, ist entscheidend zu wissen, welche monatlichen Kreditraten man sich leisten kann. „Als grobe Faustregel sollte man nicht mehr als 30 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Finanzierungsraten aufbringen“, sagt Ökonom Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft. Viele Banken legen den Wert bei 40 Prozent an.
Sie Solche Faustregeln sind jedoch Durchschnittswerte. berücksichtigen die persönlichen Lebensumstände wie Kinderbetreuungskosten, Zahl der Autos oder individuelle Ausgaben für Hobbys oder Urlaube nicht. Deshalb raten Verbraucherschützer zu einem etwas genaueren Blick auf die eigenen Konten. „Am einfachsten ist es, wenn man dazu die Vermögensstände im Jahresvergleich betrachtet und schaut, wie viel am Ende eines Jahres gespart wurde“, sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.
Sind in dem betrachteten Jahr besondere Einnahmen (etwa eine Bonuszahlung vom Arbeitgeber) oder Ausgaben (etwa eine Hochzeit) angefallen, werden diese aus der Rechnung herausgenommen. „Wer derzeit zur Miete wohnt, kann jetzt noch die jährliche Kaltmiete zu diesem Betrag dazu zählen, denn diese fällt im Eigentum ja weg“, so Nauhauser.
Teilt man den so berechneten, künftigen Überschuss durch zwölf, erhält man die Summe, die man monatlich für die Tilgung eines Kredites einsetzen könnte.
Bleibt monatlich doch mehr Geld übrig als gedacht oder kommt es zu einer Erbschaft, gibt es oft die Möglichkeit, über sogenannte Sondertilgungen den Kredit dennoch schneller abzubezahlen.
Schritt 2: Die Kreditsumme berechnen
Um nun auf die Kreditsumme zu kommen, die sich aus den Kreditraten ergibt, muss man die Bedingungen der Bank kennen, mit der man finanzieren möchte. „Sie setzt die Rahmenbedingungen durch das Zinsniveau und die Tilgungsanforderungen“, sagt Ulf Lassen, Professor für Immobilienfinanzierung an der Hochschule Biberach.
In der Regel werden Immobilien über sogenannte Annuitätendarlehen finanziert. Annuität bezeichnet eine regelmäßig jährlich fließende Zahlung, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Da die Restschuld mit den Jahren sinkt, werden die (zunehmende) Tilgungs- und die (abnehmende) Zinszahlung so errechnet, dass die regelmäßige Gesamtbelastung über die Jahre gleich bleibt.
Bei einem Zins von vier Prozent mit zehnjähriger Bindung und einer Mindesttilgungsvorgabe der Bank von anfänglich zwei Prozent jährlich ergibt sich beispielsweise eine Annuität von sechs Prozent. Teilt man nun das jährlich frei verfügbare Einkommen (in diesem Beispiel gehen wir von 1500 Euro pro Monat aus, also 18.000 Euro pro Jahr) durch diese sechs Prozent (also 0,06), kommt man auf eine maximale Kreditsumme von 300.000 Euro. Auf der Homepage der Stiftung Warentest gibt es einen Rechner, mit dem sich das anschaulich zeigen lässt.
Ein weiterer Rat: Bis zum Renteneintritt sollte der Kredit möglichst abbezahlt sein, weil sich dann die Einkommensverhältnisse ändern.
Schritt 3: Das Eigenkapital prüfen
Nun kostet ein Haus nicht nur den Betrag, der in der Anzeige steht – in diesem Fall also 450.000 Euro. Es kommen noch die sogenannten Erwerbsnebenkosten dazu für Grunderwerbsteuer, Notarkosten und gegebenenfalls den Makler. „Ganz grob betragen diese Kosten 10 bis 15 Prozent der Immobilienkosten“, sagt Niels Nauhauser. Es empfiehlt sich, diese Kosten aus dem Eigenkapital zu stemmen – und nicht aus der Kreditfinanzierung. Wer auch diese Kosten finanzieren möchte, erhöht damit das Risiko für die Bank. Denn den Erwerbsnebenkosten steht kein pfändbarer Immobilienwert gegenüber. Das lässt sich die Bank mit einem erheblich höheren Zinssatz zahlen – sofern sie dafür überhaupt ein Finanzierungsangebot macht.
Weiteres Eigenkapital ist als Rücklage für anstehende Sanierungen wichtig. Wie hoch dieser Betrag ausfällt, hängt stark von Alter und Zustand der Immobilie ab. „Wenn man auch energetisch etwas machen muss, sollte man aber mit 1.000 Euro pro Quadratmeter rechnen“, sagt Michael Voigtländer. Um hier einen realistischen Wert zu erhalten, empfiehlt er vor dem Kauf einer Immobilie mit Handwerkern zu sprechen. dpa/tmn
Sandra Markert
