In den 50er-Jahren noch aus den Ruinen des 2. Weltkrieges entstanden, bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die rechtliche Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum und von Eigentümergemeinschaften. Teilbeziehungsweise Wohnungseigentum bietet diverse Vorteile, unabhängig davon, ob es selbst genutzt wird oder als Kapitalanlage dient.
Was genau ist Wohnungseigentum? Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Das Sondereigentum besteht an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum). Dabei müssen die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sein. Alles, was nicht Sondereigentum ist, ist Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind, zum Beispiel 5 das Fundament, die tragenden Mauern, die Stockwerksdecken und das Dach. Auch Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, gehören zum zwingenden Gemeinschaftseigentum, n zum Beispiel der Aufzug, der - Schornstein, der Heizkeller und der Eingangsflur.
- Wie wird Wohnungseigen-tum überhaupt begründet? Die Begründung erfolgt durch Teilungsvertrag, wenn mehrere Miteigentümer vorhanden sind, oder durch Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt durch den Alleineigentümer oder auch durch eine Mehrheit von Eigentümern. Gegebenenfalls sind Zustimmungen Dritter oder auch öffentlich-rechtliche Genehmigungen erforderlich. Unverzichtbar sind für den Vollzug das Vorliegen eines Aufteilungsplanes und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Was regelt die Gemeinschaftsordnung? Das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander wird durch die Gemeinschaftsordnung geregelt. Hier werden Vereinbarungen festgehalten, zum Beispiel die Kostenverteilung, die Einberufung von Eigentümerversammlungen sowie die Zweckbestimmung. Auch die Stimmrechtsverteilung ist für die Gestaltung der Gemeinschaftsordnung ein wichtiges Thema, da bei einer fehlenden Regelung das gesetzlich vorgesehene Kopfstimmenprinzip gilt. Demnach hätte jeder Wohnungseigentümer nur eine Stimme, auch wenn er Eigentümer mehrerer WEG-Einheiten ist. Dennoch lassen sich Konflikte unter den Wohnungseigentümern nicht gänzlich vermeiden. Nutzt beispielsweise ein Mieter das Sonder- oder Teileigentum, dann kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nutzungswidrig, einen Unterlassungsanspruch direkt gegenüber dem Mieter geltend machen oder auch die Hausverwaltung einschalten. Wenn ein Wohnungseigentümer seine Pflichten so stark verletzt, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft für die anderen unzumutbar ist, kann die Gemeinschaft sogar verlangen, dass sein Wohnungseigentum verkauft oder abgetreten wird.
Wer zahlt für die Instandhaltungsmaßnahmen? Die Wohnungseigentümer zahlen ein Hausgeld. Hierzu gehört auch eine Instandhaltungsrücklage. Davon werden beispielsweise Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen an und in der Immobilie finanziert. Des Weiteren ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, ein marodes Gebäude zu sanieren. Nur wenn das Gebäude ganz oder teilweise zerstört ist, entfällt die Sanierungspflicht.
Wie können die Eigentümer Beschlüsse nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung fassen? Die Eigentümerversammlung wird mindestens einmal im Jahr von dem Verwalter einberufen. Im Rahmen dieser Versammlung werden Beschlüsse gefasst. Mittlerweile ist die Eigentümerversammlung auch virtuell oder online zugänglich. Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der Katalog an Fragen im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts kann laufend fortgesetzt werden. Daher ist insbesondere im Falle von gewünschten Änderungen die Einholung juristischer Expertise unumgänglich.
