Was soll denn schon passieren?
Oft haben die Menschen schon von Schenkungen des Hauses an Kinder und der relevanten Zehnjahresfrist gehört. Häufig denken sie sich, was denn schon passieren soll, wenn sie bis zu ihrem Lebensende in ihrem Haus wohnen bleiben. Sobald allerdings Pflegebedürftigkeit, insbesondere ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung, gegeben ist, kann das selbst genutzte Eigenheim zum Problem werden. Reicht irgendwann das Vermögen nicht mehr für die Bezahlung der Unterkunft in der Pflegeeinrichtung, dann muss das Haus verwertet beziehungsweise Sozialleistungen beantragt werden. Eine Möglichkeit, dies zu verhindern, wäre, das Haus unter Zurückbehaltung eines Wohnungsrechts für die Eltern zum Beispiel auf die Kinder zu übertragen.
Wo lauern die Gefahren bei der Übertragung?
Wenn das Haus ohne Gegenleistung übertragen wird, handelt es sich um eine Schenkung. Das Schenkungsrecht in § 528 BGB sieht vor, dass ein Schenker, der innerhalb von zehn Jahren seit der Schenkung bedürftig wird, das Geschenk vom Beschenkten zurückverlangen kann. Wenn der Schenker Sozialhilfe in Anspruch nimmt, zum Beispiel für die Leistungen in der Pflegeeinrichtung, dann liegt die Entscheidung, ob die Schenkung zurückgefordert wird, nicht mehr allein beim Schenker, sondern vielmehr beim Sozialleistungsträger. Die Gefahr ist daher, dass der Sozialhilfeträger den Rückforderungsanspruch auf sich überleitet und die Schenkung mit einem sogenannten Überleitungsbescheid nach § 93 SGB XII rückgängig macht, indem er den Wert der Schenkung vom Beschenkten fordert. In dem Fall müssten die Kinder unter anderem das Haus für die Unterbringung der Eltern in dem Pflegeheim verwerten. Hierbei muss das Haus nicht sofort verkauft werden, sondern vom Beschenkten wird nur die monatliche Deckungslücke (fehlendes Heimgeld) eingefordert, maximal insgesamt bis zur Höhe des Wertes des Hauses.
Sicher ist sicher
Um auf Nummer sicher zu gehen, kann das Haus schon in jüngerem Alter an die Kinder übertragen werden. Denn erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist eine Rückforderung der Schenkung durch den Sozialhilfeträger in der Regel ausgeschlossen.
Das ist aber noch nicht alles
Handelt es sich bei dem Haus um ein Objekt, das vermietet ist und auch noch langfristig von den Kindern vermietet werden soll, dann könnte auch ein Kauf statt einer Schenkung in Frage kommen. In dem Fall verkaufen die Eltern ihren Kindern das Haus zum tatsächlichen Verkehrswert. Die Kinder zahlen den Kaufpreis jedoch nicht sofort in einer Summe, sondern vereinbaren im Rahmen eines sogenannten Verkäuferdarlehens eine monatliche Ratenzahlung. Die Rate setzt sich wie beim Bankdarlehen aus Zins und Tilgung zusammen. Die aus dem Mietobjekt resultierenden Mieteinkünfte sind nach dem Verkauf den Kindern zuzurechnen, die diese auch zu versteuern haben. Jedoch können die Kinder von diesen Einnahmen die üblichen Kosten wie Grundsteuer etc. geltend machen. Zudem können sie auch die Zinsen, die in den monatlichen Raten an die Eltern gezahlt werden, von den Einnahmen abziehen. Als Bonus können die Kinder auch den auf die Gebäude entfallenden Anteil am Kaufpreis steuerlich abschreiben. Sind die Eltern nicht mehr auf die Rückzahlung des Darlehens angewiesen, können die Eltern den Kindern auch das Darlehen ganz oder teilweise erlassen. Dadurch kann die Höhe der Beträge bei mehreren Kindern genau gesteuert werden. Bei dieser Variante sollte allerdings darauf geachtet werden, dass die zehnjährige Spe-kulationsfrist für das Objekt abgelaufen ist.
Was ist sonst noch zu bedenken?
Wenn das Haus zum Beispiel unentgeltlich nur an eines statt an alle Kinder übertragen wird und keine Anrechnung auf die Erb- und Pflichtteilsansprüche stattfindet, dann könnte das Risiko späterer Pflichtteilsergänzungsansprüche bestehen. Die Pflichtteilsergänzungsansprüche der nicht bedachten Angehörigen schmelzen jedoch um 10 Prozent pro Jahr ab und sind daher nach zehn Jahren vollständig erloschen.
Wo lauern die Gefahren?
Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn der Beschenkte zumindest wirtschaftlich die überwiegende Verfügungsmacht über das Objekt erhält. Hat sich der Übergeber zum Beispiel einen Nieẞbrauch vorbehalten, dann hat er das Objektwirtschaftlich nicht aus seinen Händen gegeben, und die Frist beginnt nicht zu laufen. Auch ein Wohnungsrecht am gesamten Haus kann den Fristbeginn verhindern. Bei Schenkungen unter Ehegatten beginnt die Frist sogar erst mit Auflösung der Ehe zu laufen. Anders ist es beim Sozialhilferegress. Dort beginnt die 10Jahresfrist bei Vereinbarung von Nießbrauchoder Wohnungsrecht sofort zu laufen.
Interessen des Schenkers und Beschenkten
Aufgrund der unterschiedlichen rechtlichen Anforderungen führt jedoch nicht jede Schenkung automatisch zum gewünschten Erfolg. Notare helfen dabei, ihre individuellen Ziele mit den rechtlichen Rahmenbedingungen in Einklang zu bringen und die Schenkung so zu gestalten, dass ihre Wünsche und Motive rechtssicher umgesetzt werden können. Wer früher plant, steht in der Regel besser da.
