Fristen sollen zum einen Rechtssicherheit und auch Schutz bieten, andererseits kann die Nichtbeachtung von Fristen zu viel Ärger und Streit, aber auch insbesondere zu finanziellen Nachteilen führen. Aus diesem Grunde möchte ich Ihnen heute einen kurzen Überblick über die wichtigsten Fristen im Mietrecht für Wohnraum geben:
Miete: Die Fälligkeit der monatlichen Mietzahlung ist in § 556b BGB so geregelt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen ist. Diese Regelung befindet sich auch in den überwiegenden schriftlichen Mietverträgen. Samstag, Sonntag oder ein Feiertag zählen dabei nicht als Werktag. Der Bundesgerichtshof hat vor einiger Zeit entschieden, dass es genügt, wenn der Mieter die Miete am dritten Werktag des Monats anweist, mithin diese noch nicht am dritten Werktag dem Vermieterkonto gutgeschrieben sein muss.
Betriebskostenabrechnung: Bei der Betriebskostenabrechnung ist sowohl von dem Vermieter als auch vom Mieter eine Zwölf-Monats-Frist zu beachten. Der Vermieter ist zunächst verpflichtet, dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, das heißt sie muss dem Mieter innerhalb dieser Abrechnungsfrist von zwölf Monaten zugehen. Hat der Vermieter als Abrechnungszeitraum zum Beispiel das Kalenderjahr gewählt, so muss er die Abrechnung für 2024 dem Mieter bis spätestens zum 31.12.2025 zustellen. Sollte der Vermieter diese Frist versäumen, so ist er dennoch verpflichtet, über die Vorauszahlungen abzurechen. Er kann dann aber keine Nachzahlung vom Mieter mehr verlangen.
Einwendungen gegen diese Betriebskostenabrechnung muss der Mieter dem Vermieter dann spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Wenn er diese Frist versäumt, ist er mit Einwendungen ausgeschlossen.
Mangel der Mietsache: Wenn sich im Laufe des Mietverhältnisses ein Mangel der Mietsache zeigt, so ist der Mieter verpflichtet, diesen Mangel unverzüglich dem Vermieter gemäß § 536c BGB anzuzeigen. Unverzüglich bedeutet dabei ohne schuldhaftes Zögern, mithin kann je nach Dringlichkeit eine sofortige Benachrichtigung erforderlich sein. Unterlässt der Mieter diese Anzeige, kann dies nicht nur Schadensersatzansprüche des Vermieters ihm gegenüber auslösen, sondern auch dazu führen, dass der Mieter zum Beispiel nicht berechtigt ist, eine Mietminderung geltend zu machen. Ohne Kenntnis von diesem Mangel/Schaden an der Mietsache kann der Vermieter diesen nämlich nicht beheben.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Macht ein Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend, so steht dem Mieter eine Überlegungsfrist zu, innerhalb derer er entscheiden kann, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht.
Diese Überlegungsfrist beginnt mit dem Zugang des Schreibens und endet mit Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang folgt, § 558b BGB (Zugang 05.09.2025 = Überlegungsfrist bis zum 30.11.2025). Liegt keine Zustimmung innerhalb dieser Frist vor, so kann der Vermieter dann innerhalb von drei weiteren Monaten ab dem Ende dieser Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung beim zuständigen Gericht erheben, § 558b Absatz 2 BGB (Überlegungsfrist bis 30.11.2025 = Ablauf der Klagefrist 28.02.2026).
Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist. Eine Klage nach Ablauf dieser Frist ist unzulässig. Wenn der Vermieter diese versäumt, muss er eine neue Mieterhöhung stellen mit einer neuen Überlegungsfrist.
Kündigungsfristen: Für eine ordentliche Kündigung ist die Kündigungsfrist des § 573c BGB zu beachten. Während die Kündigungsfrist für den Mieter sich im Laufe der Jahre nicht verlängert und drei Monate beträgt, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter von drei Monaten nach Ablauf von gewissen Zeitabständen: Nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.
Wichtig ist zu beachten, dass dem Vertragspartner die schriftliche Kündigung dabei Spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des Cibernächsten Monats zugeht, damit die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten wird. Sollte eine Partei die Frist versäumen, würde sich die Beendigung des Mietverhältnisses entsprechend unter Beachtung der ordnungsgemäßen Frist nach hinten verschieben.
Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses: In § 545 BGB ist geregelt, dass sich ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn nicht eine Vertragspartei spätestens bis zum Ablauf von zwei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses der Fortsetzung widerspricht. Man ist deshalb gut beraten, bereits in dem Kündigungsschreiben ausdrücklich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses über dem Beendigungszeitpunkt hinaus zu widersprechen.
Schadensersatz - Verjährung: Sowohl für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache als auch für etwaige Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung beträgt die Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB lediglich sechs Monate. Diese Frist für die Ersatzansprüche des Mieters beginnt mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses, und zwar unabhängig vom Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe der Mietsache.
Der Schadensersatzanspruch des Vermieters beginnt hingegen mit der Rückgabe der Mietsache, und zwar unabhängig davon, ob das Mietverhältnis beendet ist oder nicht.
Diese Übersicht stellt nur einen kleinen Ausschnitt dar und ist nicht abschließend. Um nicht eine wichtige Frist zu versäumen und dadurch Nachteile zu erleiden, sollte man frühzeitig anwaltliche Beratung suchen.
