Die sogenannte Schönheitsreparatur bezeichnet im Mietrecht die Maßnahme zur Beseitigung von Mängeln, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind. Es geht also um optische bzw. ästhetische Gebrauchsspuren, die durch den Mietgebrauch hervorgerufen werden. Regelmäßig ist damit das Streichen der Wohnung gemeint. Grundsätzlich hat der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten, wenn sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden (§ 538 BGB). Es ist sogar die Hauptpflicht des Vermieters, die Mietsache in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).
In einem gewissen Rahmen darf der Vermieter allerdings mit dem Mieter vereinbaren, dass diese Pflicht auf den Mieter abgewälzt wird. Dies ist in der Praxis auch eine häufig vorkommende Handhabung, die mittlerweile in fast jedem Formular-Wohnraummietvertrag vorkommt und Verkehrssitte ist.
Hat der Vermieter mit dem Mieter eine wirksame Klausel vereinbart, hat der Vermieter sogar einen entsprechenden Anspruch auf Durchführung.
Die meisten Vermieter verwenden einen vorformulierten Vertrag mit entsprechenden Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Werden Klauseln im Einzelnen nicht ausgehandelt, sondern einseitig vom Vermieter gestellt, so handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Es gibt vorformulierte Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen können (§ 307 BGB). Solche Klauseln sind wiederum unwirksam.
(Un-)wirksame Klauseln: Und wann muss ich streichen?
Muss ich die gemietete Wohnung beim Auszug streichen, wenn sie mir unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben worden ist? Jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter – nach einer Vereinbarung in AGB – eine Schönheitsreparatur an einer unrenoviert übergebenen Wohnung vornehmen muss und er dafür vom Vermieter keinen angemessenen Ausgleich, d.h. in Form eines finanziellen Entgegenkommens, gewährt bekommen hat. Eine solche Klausel ist unwirksam. Der Mieter darf nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits beim Vormieter entstanden sind. Muss ich streichen, wenn ich eine renovierte Wohnung übergeben bekommen habe? Wenn die Wohnung bei Einzug den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt und tatsächlich Renovierungsbedarf durch Abnutzung während der Mietzeit entsteht, so kann dies wirksam auf den Mieter abgewälzt werden.
Aber: Starre Fristenpläne, wonach der Mieter etwa alle 3, 5 oder 7 Jahre streichen muss, sind unwirksam, sofern keine Öffnungsklausel vereinbart wurde, d.h. wenn das Renovieren wirklich nur nach dem Eindruck der Wohnung nötig ist, die Zeiten faktisch nur als Richtwert gelten. Es zählt nur der tatsächliche Renovierungsbedarf.
Ebenso unwirksam sind sog. Quotenabgeltungsklauseln. Wenn also beim Auszug eine vertragliche Verpflichtung besteht, wonach eine zeitanteilige Zahlung für Kosten zu tätigen ist, die durch eine Renovierung durch den Vermieter entstünden. In jedem Fall unwirksam ist eine Endrenovierungspflicht, wonach der Vermieter vorgibt, dass beim Auszug immer zu renovieren ist und das unabhängig von Dauer und dem Zustand der Wohnung.
Wer muss was beweisen?
Vereinfachter Grundsatz: Im Zivilrecht muss derjenige das beweisen, was für ihn günstig ist. Wenn ich als Mieter behaupte, dass mir die Wohnung bereits unrenoviert überlassen wurde und aus diesem Grund die vorliegende Klausel unwirksam ist, muss ich den unrenovierten Zustand beweisen.
Praktischer Rat zur Vermeidung von Konflikten
Mieter sollten den Mietvertrag prüfen oder überprüfen lassen, bevor vorschnell renoviert wird. Der Zustand der Wohnung sollte beim Ein- und Auszug dokumentiert werden (etwa durch Fotos oder Übergabeprotokoll). Beide Parteien sollten darauf achten, dass klare, verständliche und faire Regelungen getroffen werden. Gerade bei Mietverhältnissen, die oft über Jahre bestehen, lohnt es sich, aufgrund einer klaren Regelung den Streit früh zu vermeiden. Oft hilft auch ein klärendes Gespräch, bei dem man versucht, auf die gegenseitigen Bedürfnisse einzugehen.
