Die Lage ist perfekt, die Zimmeraufteilung passt und der Sanierungszustand scheint gut. Aber kann man sich das Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern für 450 000 Euro überhaupt leisten? Wie viel Eigenkapital ist nötig – oder geht es gar ohne? Und wie kann man die maximale Kreditsumme abstecken? Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um den eigenen Finanzierungsspielraum festzulegen.
Schritt 1: Frei verfügbares Einkommen ermitteln
Um die maximale Kredithöhe berechnen zu können, die man sich leisten kann, ist entscheidend zu wissen, welche monatlichen Kreditraten man sich leisten kann.
„Als grobe Faustregel sollte man nicht mehr als 30 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Finanzierungsraten aufbringen“, sagt Ökonom Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft. Viele Banken legen den Wert aber auch etwas höher, bei 40 Prozent, an. Solche Faustregeln sind jedoch Durchschnittswerte. Sie berücksichtigen die persönlichen Lebensumstände wie Kinderbetreuungskosten, Zahl der Autos oder individuelle Ausgaben für Hobbys oder Urlaube nicht.
Deshalb raten Verbraucherschützer zu einem etwas genaueren Blick auf die eigenen Konten. „Am einfachsten ist es, wenn man dazu die Vermögensstände im Jahresvergleich betrachtet und schaut, wie viel am Ende eines Jahres gespart wurde“, sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Bei dieser Berechnung sollte man wirklich sehr ehrlich zu sich selbst sein, denn die monatlichen Kreditraten muss man viele Jahre zahlen können“, sagt Michael Voigtländer.
Schritt 2: Die Kreditsumme berechnen
Um nun auf die Kreditsumme zu kommen, die sich aus den Kreditraten ergibt, muss man die Bedingungen der Bank kennen, mit der man finanzieren möchte. „Sie setzt die Rahmenbedingungen durch das Zinsniveau und die Tilgungsanforderungen“, sagt Ulf Lassen, Professor für Immobilienfinanzierung an der Hochschule Biberach. In der Regel werden Immobilien über sogenannte Annuitätendarlehen finanziert. Bei einem Zins von vier Prozent mit zehnjähriger Bindung und einer Mindesttilgungsvorgabe der Bank von anfänglich zwei zwei Prozent jährlich ergibt sich beispielsweise eine Annuität von sechs Prozent. Teilt man nun das jährlich frei verfügbare Einkommen (in diesem Beispiel gehen wir von 1 500 Euro pro Monat aus, also 18 000 Euro pro Jahr) durch diese sechs Prozent (also 0,06), kommt man auf eine maximale Kreditsumme von 300 000 Euro. Auf der Homepage der Stiftung Warentest gibt es einen Rechner, mit dem sich das anschaulich zeigen lässt. Hier wird empfohlen, schon von Anfang an möglichst viel zu tilgen – und zwar mindestens zwei, besser drei Prozent pro Jahr.
Schritt 3: Das Eigenkapital prüfen
Nun kostet ein Haus nicht nur den Betrag, der in der Anzeige steht – in diesem Fall also 450 000 Euro. Es kommen noch die sogenannten Erwerbsnebenkosten dazu für Grunderwerbsteuer, Notarkosten und gegebenenfalls den Makler. „Ganz grob betragen diese Kosten 10 bis 15 Prozent der Immobilienkosten“, sagt Niels Nauhauser. Es empfiehlt sich, diese Kosten aus dem Eigenkapital zu stemmen und nicht aus der Kreditfinanzierung. Wer auch diese Kosten finanzieren möchte, erhöht damit das Risiko für die Bank. Denn den Erwerbsnebenkosten steht kein pfändbarer Immobilienwert gegenüber. Das lässt sich die Bank mit einem erheblich höheren Zinssatz zahlen – sofern sie dafür überhaupt ein Finanzierungsangebot macht. Weiteres Eigenkapital ist als Rücklage für anstehende Sanierungen wichtig. wichtig. Wie hoch dieser Betrag ausfällt, hängt stark von Alter und Zustand der Immobilie ab. „Wenn man auch energetisch etwas machen muss, sollte man aber mit 1.000 Euro pro Quadratmeter rechnen“, sagt Michael Voigtländer. Um hier einen realistischen Wert zu erhalten, empfiehlt er vor dem Kauf einer Immobilie mit Handwerkern zu sprechen.
Bleibt also für die zu finanzierende Beispiel-Immobilie im Wert von 450 000 Euro folgende Übersicht: Da die Beispiel-Immobilie in einem gut sanierten Zustand ist, werden hier lediglich 10 000 Euro für den Kauf einer neuen Küche sowie für neue Möbel angesetzt. Hinzu kämen bei zehn Prozent für Erwerbsnebenkosten zudem 45 000 Euro. An nötigem Eigenkapital ergeben sich daraus für das Beispiel 55 000 Euro. Hinzu kommen 150 000 Euro, die über die Kreditfinanzierung von 300.000 Euro nicht abgedeckt wären. Es wären also rund 205.000 Euro an Eigenkapital nötig, um die Immobilie solide finanzieren zu können.
dpa/tmn
