Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts Lebensmittelmarkt auf die Grüne Wiese in Wallenhorst?

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Die „Grüne Wiese“ im Wallenhorster Zentrum bleibt weiterhin eine Fläche mit „erheblichem Potenzial“. Archivfoto: OsterfeldDie „Grüne Wiese“ im Wallenhorster Zentrum bleibt weiterhin eine Fläche mit „erheblichem Potenzial“. Archivfoto: Osterfeld

Wallenhorst. Die „Grüne Wiese“ braucht 4000 bis 4500 Quadratmeter an Einzelhandels-Verkaufsflächen, um das Wallenhorster Zentrum raumplanerisch zu stärken und zu schützen. So lautet die Empfehlung des Einzelhandelskonzepts, das im Ausschuss für Bauen, Planen, Straßen und Verkehr vorgestellt wurde.

Der Rat hatte schon Ende 2016 die CIMA Beratung + Management GmbH mit einer Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts beauftragt, nachdem bei der Bürgerbefragung im September 2016 das von der Verwaltung und der Ratsmehrheit favorisierte Arkaden-Center-Nachfolgeprojekt „Neue Mitte“ von der Mehrheit der befragten Bürger abgelehnt worden war. CIMA-Projektleiter Martin Kremming präsentierte jetzt Bewertungen und Empfehlungen, die sein Büro aus der Bestandsaufnahme der aktuellen Einzelhandels-Strukturdaten, aus Kunden- und Anbieterbefragungen und ergänzenden Experten-Interviews kondensiert hat. (Weiterlesen: Keine gravierenden Angebotslücken im Wallenhorster Einzelhandel)

Wesentliches Element des vorgelegten Entwurfs und zugleich auch Reibepunkt ist die Eingrenzung des „zentralen Versorgungsbereichs“ in Wallenhorst, der in der CIMA-Definition in der Nord-Süd-Ausdehnung von der Hollager Straße bis zur Ruller Straße reicht. Hier ist praktisch alles an Einzelhandel erlaubt. Anders sieht es im „Ergänzungsbereich“ am Lechtinger Kirchweg mit dem Edeka-Markt und der kleineren Fachmarktfläche aus. Was da ist, genießt Bestandsschutz, aber „aufgrund der städtebaulichen Randlage und der monofunktionalen Nutzungsstruktur“ ist dort kein weiteres „zentrenrelevantes Sortiment“ zulässig. Ähnliches gilt für die „Fachmarktagglomeration“ im Bereich Borsigstraße und Hansastraße.

Innerhalb des „zentralen Versorgungsbereichs“ liegt die „Grüne Wiese“, die im Konzeptentwurf als 23500 Quadratmeter große „Prüffläche“ mit erheblichem Potenzial bezeichnet wird. Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass die Fläche für Einzelhandelsnutzungen in den Segmenten Bekleidung, Schuhe und Lebensmittel geeignet ist. Er betrachtet eine Verkaufsfläche von 4000 bis 4500 Quadratmeter als verträglich, merkt aber auch an, dass die Prüffläche nicht nur monofunktional mit Einzelhandel belegt werden sollte. Der „Mix“ sollte auch Wohnen, Dienstleister und Gastronomie umfassen.

Bedenken und Kritik

Für Anna Schwegmann (CDU) ist die Trennung von Zentralversorgungsbereich und dem südlich gelegenen „Ergänzungsbereich“ willkürlich. Sie könne die damit einhergehenden Beschränkungen am Lechtinger Kirchweg nicht nachvollziehen und hat gleichzeitig Bedenken gegen einen weiteren Lebensmittelmarkt als „Frequenzbringer“ auf der „Grünen Wiese“. Sie sagte: „Edeka Kuhlmann und Edeka Dütmann haben eine Entwicklung im Zentrum konterkariert, das können wir nicht mehr zurückdrehen.“ Die Notwendigkeit eines Frequenzbringers in den Sortimenten Lebensmittel und Drogerieartikel sei durch die Neuansiedlungen im früheren Rewe-Markt abgekühlt, meinte Arnulf Nüßlein (Grüne), die Wirkung der vielbeschworenen „Magneten“ würde schwächeln. Er erinnerte ferner daran, dass die Bürger im Ergebnis der Befragung 2016 kein Einkaufszentrum wollten: „Hier werden falsche Pflöcke gesetzt, die Wohnbebauung auf der Grünen Wiese kommt mir zu kurz, wir finden uns in dem Konzept nicht wieder.“ Kremming entgegnete, dass die „Grüne Wiese“ als Teil des Zentrums darauf ausgerichtet sei, dass sich da etwas entwickele: „Das ist die wichtigste Entwicklungsfläche, die Sie haben. Sie alle wollen doch Ihr Zentrum stärken!“

Bürgermeister Otto Steinkamp gab zu bedenken, dass die Bürgerbefragung 2016 konkret das Projekt „Neue Mitte“ zum Gegenstand hatte und nicht die Fragestellung, ob da überhaupt Einzelhandel hinsolle oder nicht. „Was da an Wohnungsbau entstehen sollte, das beantwortet nicht ein Einzelhandelskonzept. Dafür sind wir hier im Rat zuständig.“ Bei drei Enthaltungen seitens CDU und Grünen billigte der Ausschuss die weitere Behandlung des CIMA-Entwurfs: Als nächstes sollen Öffentlichkeit und Träger öffentlicher Belange beteiligt werden. Eine öffentliche Informationsveranstaltung ist vorgesehen. Wenn daraus resultierende Anpassungen eingearbeitet sind, entscheidet der Rat abschließend. Das dermaßen beschlossene Einzelhandelskonzept ist Leitlinie für die künftige Entwicklung des Einzelhandels und die Bauleitplanung.


Auswirkungen des Einzelhandelkonzeptes auf Hollage, Lechtingen und Rulle:

Neben Listen über die jeweils zulässigen Sortimente und Ansiedlungsgrundsätze definiert der CIMA-Entwurf auch die Nahversorgungsbereiche in den weiteren Ortsteilen. Derjenige im bevölkerungsreichsten Ortsteil Hollage ist durch die gewachsene Ortslage begrenzt. Eine mögliche Fläche für einen zweiten Lebensmittelmarkt, der genügend Nachfrage finden würde, sieht der Gutachter nicht. Daher sollte es langfristiges Ziel sein, innerhalb oder im direkten Umfeld des Nahversorgungszentrums Flächen zu identifizieren, auf denen eine Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes möglich wäre. Auf der anderen Seite ist Hollage Spitzenreiter bei den Leerständen: Zehn Läden sind derzeit ungenutzt. Alt-Wallenhorst hat drei Leerstände bei allerdings zahlreichen „Mindernutzungen“, also Vermietungen an Dienstleister, die eigentlich keine Ladenfläche mit Schaufenster im Erdgeschoss brauchen. Rulle weist ebenfalls drei Leerstände auf, Lechtingen null. Den relativ hohen Leerstand in Hollage führt der Gutachter darauf zurück, dass der „Modernisierungsgrad“ oder die Barrierefreiheit nicht stimmen würden. Da seien die Hauseigentümer gefordert.

Der Vorteil von Lechtingen sei, dass es über kein gewachsenes Ortszentrum verfüge. Deshalb gebe es einige „Prüfflächen“, die sich für weiteren Einzelhandel anbieten. Vor allem die Belebung der Potenzialfläche in direkter Nachbarschaft zum Doppelstandort Edeka/Aldi würde aus städtebaulicher Sicht ein Zusammenwachsen des Lechtinger Ortsteilzentrums fördern. Vorstellbar wären eine moderate Erweiterung der vorhandenen Lebensmittelmärkte und eine Ansiedlung eines kleinen Drogeriemarktes. Mit dem Doppelstandort Edeka/Aldi sei eigentlich die klassische Nahversorgung überschritten. Aber da die hervorragende Lage an der B 68 auch viel Pendlerkaufkraft aus anderen Kommunen hereinhole, seien Nachverdichtungen und Erweiterungen auf kleineren Flächen vertretbar.

Im Ortsteil Rulle sieht das Gutachten einen Nachholbedarf in der Verkaufsflächenausstattung. Es gebe nur wenige Betriebe mit insgesamt 1460 Quadratmetern. Der Markant-Markt mit derzeit 660 Quadratmetern Verkaufsfläche sei für einen Lebensmittelvollsortimenter eigentlich nicht mehr marktfähig. Daher sollte es Ziel sein, ihm Erweiterungsmöglichkeiten zu verschaffen.

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