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Urteil erst am 12. April Eigentümer-Streit in Papenburg stellt BGH vor Grundsatzfrage

Von Von Gerd Schade und dpa

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat am Freitag über einen Streit unter Wohnungseigentümern in Papenburg verhandelt. Foto: Sebastian Gollnow/dpaDer Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat am Freitag über einen Streit unter Wohnungseigentümern in Papenburg verhandelt. Foto: Sebastian Gollnow/dpa

Papenburg/Karlsruhe . Im Streit unter Wohnungseigentümern in einer der Stadtvillen am Papenburger Turmkanal wegen der Vermietung an Feriengäste will der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe sein Urteil erst in einigen Wochen verkünden. Der Fall stellt die Bundesrichter vor eine Grundsatzfrage.

Wie sich am Freitag in der Verhandlung in der baden-württembergischen Stadt abzeichnete, müssen die Richter klären, wann die übrigen Eigentümer gegen den Willen des Betroffenen etwas zu seinem Nachteil beschließen dürfen und wann das zu weit geht. Der Senat will sein Urteil in letzter Instanz am 12. April verkünden (Az. V ZR 112/18).

Worum geht es? In einer der schmucken Stadtvillen am Turmkanal will eine Frau ihre Eigentumswohnung auch kurzzeitig vermieten, beispielsweise an Feriengäste oder Geschäftsreisende. Die betreffende Villa besteht aus acht Wohnungen. Sieben Eigentümer sind gegen das Geschäftsgebaren der Frau. Sie wollen nicht ständig fremde Leute im Haus, fühlen sich durch  ständige Wechsel mit An- und Abreiseverkehr durchs Treppenhaus gestört und machen deshalb geschlossen Front gegen die Frau.

Wie ist die bisherige Rechtsprechung? Solange es keine andere Vereinbarung gibt, ist Kurzzeitvermietung nach einem BGH-Urteil von 2010 grundsätzlich zulässig. Seinerzeit hatten die Karlsruher Richter in einem ähnlichen Streit aus Berlin entschieden, dass die Eigentümer einem der ihren das Vermieten an Touristen und Geschäftsreisende nicht einfach so verbieten können. Bis dahin war umstritten, ob dies noch zulässige Wohn- oder schon gewerbliche Nutzung ist. Laut dem 2010-er Urteil kann jeder Eigentümer seine Wohnung nutzen, wie er will – so lange er die anderen damit nicht über die Maße beeinträchtigt.

Gab es eine andere Vereinbarung unter den streitenden Wohnungseigentümern in Papenburg? Ja und Nein. In der betreffenden Eigentümergemeinschaft stand die Erlaubnis sogar ausdrücklich in der sogenannten Teilungserklärung. Die Erklärung regelt die Grundsätze des Miteinanders in einer Eigentümergemeinschaft.

Mit einer Dreiviertelmehrheit und damit über den Kopf der Betroffenen hinweg widerriefen die Ferienwohnungsgegner 2017 die Erlaubnis. Und nicht nur das: Sie legten fest, dass die acht Wohnungen nicht mehr täglich oder wöchentlich wechselnden Bewohnern überlassen werden dürfen. Die Klägerin hält den Beschluss für ungültig. So sehen es auch die Vorinstanzen, zunächst das Amtsgericht Papenburg und dann das Landgericht (LG) Aurich. Beide erklärten den Mehrheitsbeschluss der Eigentümer für nichtig. Das LG ließ aber eine Revision zu. So landete der Streit vor dem BGH.

Was sagen die Karlsruher Richter? Eigentlich kann die Teilungserklärung nur gemeinsam durch alle Eigentümer geändert werden. „Aber dazu kommt es natürlich nur, wenn sich alle einig sind“, sagte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann.

Neuere Teilungserklärungen enthalten laut BGH deshalb oft sogenannte Öffnungsklauseln. Sie erlauben Änderungen bereits mit einer bestimmten Mehrheit.

Wo die Individualrechte einzelner Eigentümer berührt sind, kann es nach der Rechtsprechung des Senats aber Grenzen geben. Als fiktives Beispiel nannte Stresemann einen Mann, der im Erdgeschoss einer Wohnanlage eine Gaststätte betreibt. Das könnten ihm die anderen Eigentümer nicht plötzlich mit Mehrheitsbeschluss verbieten.

Was sagt der Rechtsbeistand der sieben Eigentümer? BGH-Anwalt Christian Rohnke forderte den Senat auf, seine Linie angesichts aktueller Entwicklungen zu hinterfragen. Durch Unterkunftsvermittler im Internet wie Airbnb sei ein gigantischer Markt für kurzzeitige Privatvermietungen entstanden. Das Interesse der anderen Eigentümer, eine solche Nutzung zu verbieten, müsse beim Abwägen ebenfalls eine Rolle spielen, so Rohnke.

Auch in Papenburg ist die Nachfrage nach Wohnraum auch zur kurzfristigen Vermietung hoch. Aktuell liegt das Hotelschiff „Sans Vitesse“ im Nordhafen, weil es in Papenburg und Umgebung für die Unterbringung von Mitarbeitern von Partnerfirmen der Meyer Werft keine Zimmer mehr in Hotels, Ferienwohnungen und Pensionen gibt.

Was sagt der Rechtsbeistand der Klägerin? BGH-Anwalt Siegried Mennemeyer hob hervor, dass die Frau die Wohnung gerade deshalb gekauft habe, um sie kurzfristig zu vermieten. Sollte es überhaupt zu Problemen kommen, könnten sich die Nachbarn zur Wehr setzen. Bei konkreten Störungen könne der verantwortliche Wohnungseigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Mieter hätten die Möglichkeit eine Mietminderung durchzusetzen.

Was ist sonst noch wichtig? In etlichen Kommunen mit Wohnungsnot gelten inzwischen sogenannte Zweckentfremdungsverbote. Damit soll verhindert werden, dass Kurzzeitvermietungen überhandnehmen. Wer beispielsweise in Berlin vermieten will, braucht dafür eine Genehmigung. 


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