Gespräch mit Entwicklungschef Das Neumarkt-Center in Osnabrück kommt, aber...

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Standort des geplanten Einkaufszentrums: der Neumarkt in Osnabrück. Foto: Michael GründelStandort des geplanten Einkaufszentrums: der Neumarkt in Osnabrück. Foto: Michael Gründel

Osnabrück. Kommt das Einkaufszentrum am Osnabrücker Neumarkt? Ja, versichert der neue Entwicklungschef von Centerinvestor Unibail Rodamco, Michael Hartung. Aber vielleicht anders als gedacht.

Michael Hartung, seit März Chief Development Officer (CDO) von Unibail Rodamco Germany mit Sitz in Düsseldorf, hat bislang alle Interview- und Gesprächsanfragen zum lahmenden Projekt in Osnabrück abgelehnt. „Ich wollte mich erst einarbeiten, um aussagefähig zu sein“, sagt Hartung in einem Gespräch mit unserer Redaktion. Jetzt, sieben Monate nach seinem Amtsantritt, ist er aussagebereit: „Das Projekt Oskar ist in Bewegung.“ Er erwarte im Herbst das „finanzielle Go“ aus der Zentrale von Unibail Rodamco in Paris. Positiv bewertet Hartung die Entscheidung des Rates, den Neumarkt autofrei zu machen. Die Anbindung an die Fußgängerzone sei für das Center wichtig.

Warum hat sich am Neumarkt seit Jahren nichts bewegt?

„Ich weiß es nicht“, räumt Michael Hartung freimütig ein. Über die Vergangenheit könne er nichts sagen. Diejenigen, die federführend an Oskar gearbeitet hatten, haben inzwischen das Unternehmen verlassen. Hartung verhehlt nicht, dass Osnabrück im Hause Unibail Rodamco bislang keine hohe Priorität genoss.

Das börsennotierte Unternehmen verwaltet europaweit ein Vermögen von 42 Milliarden Euro. Da fällt ein ungenutzter Immobilienbesitz von gut 35 Millionen Euro in einer mittleren deutschen Großstadt kaum auf. Zudem wurde Oskar (so der Arbeitstitel) im Hause Unibail überlagert von einem Riesenprojekt, dem Überseequartier in der Hamburger Hafencity, wo rund eine Milliarde Euro in ein Viertel mit 400 Wohnungen, Kreuzfahrt-Terminal, drei Hotels, Kinos und einer großen Shoppingmal investiert werden.

Osnabrück werde inzwischen in der Pariser Zentrale stärker wahrgenommen, versicherte Hartung. Jean-Marie Tritant, Mitglied des Vorstandes, führte Unibail Rodamco Germany zuletzt kommissarisch, ab Oktober übernimmt Andreas Hohlmann als Deutschland-Chef. Tritant ist inzwischen in die Zentrale nach Paris gegangen – und mit ihm das Wissen über Osnabrück. Alle zwei Wochen lässt sich Tritant über den Planungsstand aufklären, wie Hartung berichtet.

Wie ist der aktuelle Stand der Planung für Osnabrück?

Ein Ankermieter steht seit Langem fest: Sinn-Leffers. Das Textilhaus hat gerade eine Planinsolvenz in Eigenregie hinter sich und pocht auf Einhaltung des Vertrages mit Unibail Rodamco. Darüber hinaus gibt keine vertraglichen Vereinbarungen – noch nicht, wie Hartung betont. Er äußerte sich optimistisch, bis Ende des Jahres weitere Ankermieter vertraglich gebunden zu haben. Stimme die Zentrale in Paris zu, könne Anfang 2018 der Bauantrag gestellt werden. Auf einen Termin für den Baubeginn will sich der Entwicklungschef nicht festlegen. Im Internet nennt Unibail weiterhin den 1. Januar 2019 als Zieldatum für die Eröffnung. Hartung: „2019 wird das sicher nichts, eher 2020.“

Hat sich das Konzept für das Shoppingcenter am Neumarkt inzwischen verändert?

Im Grundsatz nicht. Es bleibt beim zuletzt präsentierten Entwurf mit einer zweistöckigen, geschwungenen Mall im Innern und einer Fassade aus verschachtelten Schaukästen außen. Aber: Unibail strebt Veränderungen „im Rahmen der gültigen Verträge“ an. Das heißt: Der Centerentwickler denkt darüber nach, andere Nutzungen außer Einzelhandel zu integrieren. Wohnungen könnten eine Option sein, wie Hartung auf Nachfrage bestätigt. Es werde zurzeit geprüft, ob von den 16.500 Quadratmetern Verkaufsfläche Teile „abgeschnitten“ und anders genutzt werden könnten. Weiter will er sich nicht in die Karten schauen lassen.

Tatsache ist: Unibail Rodamco will nicht mehr nur reine Einkaufszentren entwickeln, bauen und betreiben, sondern in Zukunft verstärkt eine ganzheitliche Quartiersentwicklung betreiben. Wie jetzt in Hamburg beim Überseequartier. Wenn Hartung die neue Unternehmensstrategie erklärt, meidet er das Wort „Center“ und spricht lieber von „Marktplätzen“. Unibail wolle „Bereitsteller“ solcher Orte sein, an dem sich Menschen wie auf einem Marktplatz treffen, handeln, kommunizieren und amüsieren.

Europas führender Centerentwickler reagiert damit auf das Wachstum des Onlinehandels und die Krise der klassischen, in sich geschlossenen Einkaufszentren. Hartung zeigt sich überzeugt, dass der Onlinehandel – „mit Ausnahme einiger Segmente“ – seine Sättigungsgrenze bald erreicht haben wird. Die großen Online-Player drängten zusehends in den stationären Handel, „um die Kunden emotional zu binden“. Die Marktplätze der Zukunft führen nach seiner Einschätzung den digitalen und stationären Handel zusammen.

Stellt der Durchführungsvertrag mit der Stadt Osnabrück ein Hindernis dar?

Unibail Rodamco werde den Durchführungsvertrag nicht neu verhandeln, denn das würde „mindestens ein Jahr Verzögerung bedeuten“, so Hartung. Unibail wolle „im Rahmen des Vertrages“ wirtschaftlich interessante Ideen entwickeln und umsetzen.

Der 2014 abgeschlossene Durchführungsertrag setzt dem Investor Fristen, legt ihm Pflichten auf und schreibt ihm Höchstgrenzen für bestimmte Sortimente vor. Der Vertrag ist in der Branche eine Besonderheit, weil die Stadt Osnabrück darin dem Investor eine harte Neuvermietungsquote aufs Auge gedrückt hat. Im Kern besagt die Klausel, dass mindestens die Hälfte der Mieter neu für Osnabrück sein muss. Hartung findet diese Regelung „kurios“. So etwas sei ihm bislang noch nicht begegnet.

Die Quote raube Unibail als Betreiber des künftigen Centers die Flexibilität, die heute in dem Geschäft nötig sei. Mietverträge mit zehnjähriger Laufzeit seien inzwischen selten und weder vom Mieter noch Vermieter gewollt, so Hartung. Ein Center müsse die Möglichkeit haben, in kürzeren Abständen auf verändertes Kundenverhalten zu reagieren. Der Vertrag stehe nicht in Frage, aber über diesen Punkt – den Umgang mit der Quote im laufenden Centerbetrieb – werde Unibail noch einmal mit der Stadt sprechen.

Der Plan B: Wie steht der Investor zu der privaten Initiative Osnabrücker Bürger, einen Alternativplan für die Nutzung des Centergeländes am Neumarkt zu entwickeln?

„Ich habe einen Brief von der Gruppe bekommen und werde mit den Bürgern sprechen“, sagte Hartung. „Wir wollen die Bürger ja mitnehmen, wir wollen etwas für sie und die Stadt tun, einen Mehrwert schaffen.“ Er sei gespannt auf die Ideen aus dieser Initiative. Dass Unibail Rodamco die Lust an Oskar verlieren und die Immobilien verkaufen könnte, sieht Hartung nicht: „Wir wollen jetzt das Momentum nutzen und stecken alle Kraft in die Realisierung. Da verschwenden wir keinen Gedanken an einen Plan B.“ Allerdings: Ganz auszuschließen sei das nicht.

Wie stehen denn nun die Chancen?

Auf die Bitte, die Realisierungschancen in Prozent anzugeben, reagiert Hartung mit Zurückhaltung. „Schwierig.“ Zunächst müsse die Normenkontrollklage eines Nachbarn vom Tisch, um eine Einigung werde er sich bemühen. Die entscheidende Frage sei letztlich die Wirtschaftlichkeit. Was Hartung nicht ausdrücklich sagt: Die fetten Jahre im Centergeschäft sind vorbei, das gilt für alle Entwickler und Betreiber. Die Investoren müssen sich mit Renditen zufriedengeben, die deutlich niedriger liegen als in den glanzvollen Jahren anfangs des Jahrhunderts.

Die Realisierungschance für das Neumarkt-Center taxiert der Manager zunächst auf „deutlich über 50 Prozent“, um nach einigem Nachdenken zu erhöhen: auf „60 bis 70 Prozent“ . Sein Vorgänger Ulrich Wölfer hatte 2016 gesagt: „Deutlich über 90 Prozent.“


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