Semesterstart 2016 Mietverträge in der WG: Tipps vom Experten

In Osnabrück sind derzeit viele Studenten auf Wohnungssuche. Doch rechtlich gibt es beim Mietvertrag so einiges zu beachten. Foto: Andrea Warnecke/dpaIn Osnabrück sind derzeit viele Studenten auf Wohnungssuche. Doch rechtlich gibt es beim Mietvertrag so einiges zu beachten. Foto: Andrea Warnecke/dpa

Osnabrück Kurz vor dem Wintersemester suchen tausende Studenten in Osnabrück nach einer Bleibe. Was muss in einem Mietvertrag stehen? Welche Rechte habe ich als Untermieter? Und welche Kaution ist angemessen? Vieles, was später Streit verursachen kann, lässt sich im Vorhinein regeln, sagt Hans-Heinz Lüdtke vom Mieterverein Osnabrück.

Herr Lüdtke, wie lässt sich das Zusammenleben in einer WG grundsätzlich regeln?

Man unterscheidet ein Innen- und ein Außenverhältnis. Das sind juristische Begriffe. Gemeint ist beim Außenverhältnis der Mietvertrag, also das Verhältnis der Mietergemeinschaft auf der einen Seite zum Vermieter oder der Vermietergemeinschaft auf der anderen Seite. Dafür gibt es drei unterschiedliche Modelle (siehe „Zur Sache“ unten), am häufigsten ist die Hauptmieter-WG, dabei sind alle Mitbewohner dem Vermieter gegenüber gleichberechtigt. Das Innenverhältnis sind die Regeln, die sich die WG-Mitglieder untereinander für das gemeinsame Wohnen insbesondere in Bezug auf die Kosten geben. Man könnte das WG-Vertrag nennen. Das wichtigste ist, dass man regelt, mit welchen Anteilen die einzelnen Mieter an den Forderungen des Vermieters beteiligt sind. Der Schlüssel ist dann meistens die Fläche der unterschiedlichen Zimmer, wonach man dann einen Prozentsatz ermittelt. Oder man nimmt gleiche Anteile, wenn die Zimmer annähernd gleich groß sind. Das gilt einmal bei Schäden, aber auch bei Abrechnungen, bei Nachzahlungen.

Viele Vermieter verlangen vor dem Einzug, dass eine Kaution hinterlegt wird für den Fall, dass der Mieter seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt. Wie hoch darf so eine Kaution sein?

Die Kaution darf nach dem Gesetz maximal drei Nettomieten betragen. Nettomiete ist die vereinbarte Miete aber ohne die Pauschale für Betriebskosten. Hier taucht wieder ein Problem auf, wenn ein einzelner Mieter aus der WG ausscheidet: Häufig ist es dann so, dass der neue Mieter denjenigen auszahlt, der ausscheidet und ihm seine Kaution zurückgibt. So sollte es nicht laufen. Wenn es dann irgendwann dazu kommt, dass sich die WG auflöst – denn nur dann muss der Vermieter die Kaution ja wieder auszahlen – dann kann der Vermieter sich weigern, mit dem Argument: ‚Von dir habe ich nichts bekommen, dir zahle ich auch nichts aus. Ich zahle nur dem etwas aus, der hier auch eingezahlt hat.‘ Um das zu vermeiden müsste der Vorgang dokumentiert werden, indem der neue Mieter von seinem Vorgänger eine schriftliche Abtretungserklärung des Anspruchs auf die Kaution erhält. Nur dann kann er, wenn er seinerseits später ausscheidet, nachweisen, dass er Rechte auf diesen Kautionsanteil hat. Wenn mehrere Abtretungen hintereinander stattfinden, müsste der Letzte alle diese Erklärungen im Original vorlegen können, notfalls vor Gericht.

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Der letzte ist dann aber in einer schlechten Position, denn die Wohnung ist nach einer gewissen Zeit in einem schlechten Zustand...

... ja, das ist das nächste Problem. Wenn längere Zeit eine WG bestanden hat, ist natürlich eher zu erwarten, dass etwas kaputt gegangen ist oder Schönheitsreparaturen gefordert werden. Der letzte hat dann den Ärger am Hals. Die beste Lösung zur Vermeidung des Problems ist eine Zusatzvereinbarung im Hauptmietvertrag. Darin kann man regeln, dass und in welcher Höhe jeder einzelne Hauptmieter eine eigene Kaution einzuzahlen hat und diese entsprechend auch allein bei seinem Ausscheiden zurückfordern kann.

Angenommen einer der Mieter ist für einige Zeit im Ausland. Darf er sein Zimmer untervermieten?

Dafür braucht der Mieter – genauer gesagt die WG – eine ausdrückliche Genehmigung des Vermieters. Wenn vernünftige Gründe für die Untervermietung angegeben werden können, muss der Vermieter die Genehmigung erteilen.

Streit unter Mitbewohnern entsteht ja häufig auch um gemeinsame Anschaffungen. Müssen alle mitmachen, wenn sich einer der Mitbewohner in den Kopf gesetzt hat, den Flur zu streichen oder eine neue Duschwanne anzuschaffen?

Anschaffungen, die nicht unbedingt notwendig sind, sind nur von denjenigen zu zahlen, die diese Anschaffungen auch gewollt haben. Eine Mehrheitsentscheidung darf es hier nicht geben. Notwendige Kosten, wie etwa für Schönheitsreparaturen in Gemeinschaftsräumen tragen alle WG-Mitglieder gemeinsam. Wenn nichts vereinbart ist, gilt bei einer solchen Gemeinschaft, dass jeder einen gleichen Anteil trägt. Im WG-Vertrag kann man diese Kostenübernahmen und die Anteile der einzelnen WG-Mitglieder aber auch anders regeln. Wenn die WG-Mitglieder unterschiedliche Zimmer nutzen, könnte man die Anteil auch nach dem Verhältnis der Zimmergrößen vereinbaren.

Und was passiert, wenn ein WG-Mitglied, das sich an der Anschaffung beteiligt hat, früher auszieht als die anderen?

Das WG-Mitglied muss von den übrigen ausgezahlt werden, wobei für das angeschaffte Möbelstück vorab der Zeitwert ermittelt werden muss. Hier sollte man am einfachsten mit einem Wertverlust von zehn Prozent pro Jahr rechnen. Auch das könnte vorab in einem WG-Vertrag genau geregelt werden, insbesondere wenn solche Anschaffungen von vornherein eingeplant sind. Eigentlich ist das ganz einfach, aber es macht fast keiner.

Wie läuft es dann?

Meist geht es hier um Einbauküchen. Wer eine Einbauküche installiert, will sie meist nicht mitnehmen, wenn der Mietvertrag beendet ist. Der Vermieter kann verlangen, dass die gesamte Einrichtung bei Vertragsende aus der Wohnung entfernt wird. Er ist nicht verpflichtet, eine Einbauküche gegen Bezahlung zu übernehmen. Dazu ist auch kein Nachmieter verpflichtet. Im Gegenzug hat ein Mieter bei einer Vertragsbeendigung ein Wegnahmerecht an diesen Einrichtungen, aber es verjährt sechs Monate nach Vertragsbeendigung. Danach geht die Einbauküche in das Eigentum des Vermieters über, wenn sie immer noch in der Wohnung ist.

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Welche Rechte habe ich, wenn einer meiner Mitbewohner die gemeinsam angeschafften Sachen beschädigt? Oder meine eigenen?

Der Geschädigte bekommt von dem Schädiger Schadenersatz, wenn die Beschädigung mindestens fahrlässig war. Wenn es sich um Gemeinschaftseigentum der WG handelt, muss der Schädiger die anderen WG-Mitglieder entschädigen entsprechend ihrem Anteil an dem Gemeinschaftseigentum. Aber da sind mir keine Präzedenzfälle bekannt.

Ein weiterer Streitpunkt: die Nebenkostenabrechnung. Gerade wenn die Nachzahlung hoch ausfällt, will es keiner gewesen sein. Wie kann man diese Forderungen gerecht aufteilen?

Normalerweise zahlen alle den Anteil an der Nachzahlung im gleichen Verhältnis, wie sie ihre Mietanteile zahlen. Man kann auch hier etwas anderes im WG-Vertrag regeln, zum Beispiel eine Kostenbeteiligung nach dem Verursacherprinzip. Man könnte etwa die Heizkosten so untereinander aufteilen, wie der Verbrauch an den Heizkörpern in den Zimmern der einzelnen WG-Mitglieder gemessen wurde.

Nachzahlungen kommen ja nur einmal im Jahr. Wie gehe ich vor, wenn einer der Mitbewohner, der Kosten verursacht hat, längst ausgezogen ist?

Wenn es nicht um Heizkosten geht, kann ich einfach die Jahreskosten aus der Abrechnung auf die kürzere Wohndauer des Mitbewohners umrechnen. Es genügt, wenn man pro Wohnmonat 1/12 anrechnet. Schwierig wird es bei einer Heizkostenabrechnung, weil die Monate des Jahres natürlich einen unterschiedlichen Heizungsbedarf haben. Hier gibt es Tabellen, mit denen Fachleuten die Kosten zeitanteilig umrechnen können. In jedem Falle sollte man auch nach dem Auszug mit dem ehemaligen Mitbewohner in Kontakt bleiben oder sich die neue Adresse aufschreiben, um ihm die Forderung zukommen zu lassen. In der Hauptmieter-WG kann der Vermieter seine Forderung sonst gegenüber der Gemeinschaft geltend machen. Oder gegenüber dem neuen Mieter, denn der hat ja die rechtlichen Pflichten seines Vorgängers übernommen. (Lesen Sie auch: Zehn Dinge, die jeder Osnabrücker wissen sollte)

Wenn die WG wieder auseinandergeht, müssen auch die gemeinsam benutzen Sachen wieder aufgeteilt werden. Wie bekomme ich dann meine Gabeln und Teller zurück?

Wenn die anderen nicht anerkennen, dass einer die Sachen mitgebracht hat, dann müsste er beweisen, dass er der Eigentümer ist. Eigentlich müsste er dann die Kaufbelege vorlegen können. Oder es gibt Zeugen, zum Beispiel wenn jemand zufällig beim Kauf dabei war.

Was ist noch zu beachten, wenn eine WG komplett auseinandergeht?

Solange noch Forderungen vom Vermieter kommen können – zum Beispiel Schadenersatz, Schönheitsreparaturen oder Abrechnungsnachforderungen – oder Forderungen, die noch gegen den Vermieter durchgesetzt werden müssen – etwa die Kaution –, müssen die WG-Mitglieder unbedingt in Kontakt zueinander bleiben. Der Vermieter muss auch die neuen Adressen der einzelnen WG-Mitglieder erhalten. Es kann sein, dass der Vermieter seine Schlussabrechnung nur an einen der WG-Mitglieder richtet, weil er die Adressen der anderen nicht kennt. Dazu ist er berechtigt. Der Mieter, den eine solche Forderung getroffen hat, muss sich nun an die anderen ehemaligen Mitbewohner halten und deren Anteile anfordern.


So kann das Mietverhältnis in einer WG geregelt werden

Es gibt drei gängige Modelle, um das Verhältnis zwischen den Mitbewohnern in einer WG und dem Vermieter zu regeln:

  • Im ersten Fall gibt es einen Hauptmieter, der den Vertrag mit dem Wohnungseigentümer abschließt und gegebenenfalls auch wieder kündigen kann. Der Hauptmieter sucht sich seine Mitbewohner selbst aus, treibt von ihnen die Miete ein und zahlt den gesamten Betrag an den Vermieter. Bei diesem Modell liegt die Verantwortung also allein beim Hauptmieter. Das ist vorteilhaft für den Vermieter, weil er einen Ansprechpartner hat und im Zweifelsfalle auch Ansprüche gegen ihn geltend machen kann – zum Beispiel, wenn die Miete nicht pünktlich gezahlt wird oder es zu Schäden in der Wohnung kommt. Für den Hauptmieter kann es deshalb vorteilhaft sein, mit seinen Untermietern einen Vertrag abzuschließen, der das Zusammenleben regelt. Darin kann zum Beispiel stehen, wann die Miete gezahlt werden muss oder wie mit der Einrichtung umgegangen werden sollte.
  • Beim zweiten Modell schließen alle Mitbewohner einer WG einen gemeinschaftlichen Vertrag mit dem Vermieter. Damit sind alle gleichberechtigt. Das klingt zunächst einmal gut, bedeutet aber auch, dass jeder dafür verantwortlich ist, die Miete pünktlich zu überweisen. Wenn einer nicht zahlt, müssen die anderen dafür einspringen. Es empfiehlt sich deshalb, ein Gemeinschaftskonto einzurichten, über das alle die Kontrolle haben. Darüber hinaus kann der gemeinschaftliche Vertrag problematisch werden, wenn einer der Mitbewohner ausziehen will. Prinzipiell dürfen dabei nämlich nur alle Mieter gemeinsam kündigen oder gekündigt werden. Abhilfe kann ein sogenannter Übernahmevertrag schaffen, bei dem ein neuer Mitbewohner die vertraglichen Pflichten des alten übernimmt. Dazu ist aber das Einverständnis aller Parteien des gemeinschaftlichen Vertrags von Nöten – das aller Mitbewohner und auch das des Vermieters.
  • Gerade in Wohnheimen ist es üblich, für jedes der bewohnten Zimmer Einzelverträge abzuschließen. Der Vorteil liegt darin, dass jeder Mitbewohner für sein eigenes Zimmer verantwortlich ist, selbst die Miete zahlt und im Falle von Schäden dafür aufkommen muss. Außerdem können die Mieter unabhängig voneinander ihre Verträge kündigen. Das Modell der Einzelverträge garantiert also ein großes Maß an Flexibilität. Der Nachteil ist, dass in den meisten Fällen nicht die Mitbewohner, sondern der Vermieter aussucht, wer in die Wohngemeinschaft einzieht. Das ist nicht nur für das WG-Leben ungünstig. Auch für den Vermieter ist der Aufwand der Einzelverträge sehr hoch. Schäden in Gemeinschaftsräumen kann der Vermieter außerdem kaum auf einzelne Mieter abwälzen. Deshalb ist das Modell eher selten.

Der Mieterverein Osnabrück bietet für seine Mitglieder kostelose Beratung in allen Fragen rund um das Mietrecht an. Weitere Informationen gibt es auf der Website des Vereins.

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