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Mietpreisbremse ab Sommer Haus und Grund: Miete in Osnabrück schnellstmöglich erhöhen

Von Jean-Charles Fays

Vermutlich im Sommer kommt die Mietpreisbremse in Osnabrück. Der Mieterverein Osnabrück kritisiert, dass bezahlbarer Wohnraum dadurch nicht geschaffen wird. Der Eigentümerverband Haus und Grund Osnabrück rät allen Vermietern, die Miete so schnell wie möglich zu erhöhen. Symbolfoto: Imago/Christian OhdeVermutlich im Sommer kommt die Mietpreisbremse in Osnabrück. Der Mieterverein Osnabrück kritisiert, dass bezahlbarer Wohnraum dadurch nicht geschaffen wird. Der Eigentümerverband Haus und Grund Osnabrück rät allen Vermietern, die Miete so schnell wie möglich zu erhöhen. Symbolfoto: Imago/Christian Ohde

Osnabrück. Der Eigentümerverband Haus und Grund Osnabrück rät allen Vermietern, die Miete so schnell wie möglich zu erhöhen. Hintergrund ist, dass vermutlich im Sommer die Mietpreisbremse in Osnabrück eingeführt wird.

Geschäftsführer Christian Biemann rät allen Vermietern, bei bestehenden Mietverhältnissen und bei Neuvermietungen die Miete soweit wie möglich zu erhöhen, bevor die neue Verordnung in Kraft tritt - also in den kommenden Monaten. Biemann kritisiert die neue Regelung: „Die Mietpreisbremse schützt nicht Mieter, sondern finanzstarke Wohnungssuchende, die sich künftig mehr Wohnraum zu geringeren Mieten leisten können.“ Die Wohnung würde an den Mieter vermietet, der die höchste Liquidität nachweisen könne und nicht an die einkommensschwachen Mietinteressenten. Außerdem könne die Wirtschaftlichkeit der Wohnraumvermietung durch das neue Instrument nicht mehr sichergestellt werden. Wichtiger sei die Schaffung von Wohnraum, die Biemann zufolge durch Anreize vom Staat, vom Land und von der Kommune gefördert werden müsste.

Immobilienmakler Klein: Mietpreisbremse ist ziemlicher Unsinn

Auch der auf gehobene Immobilien am Westerberg und in der Weststadt spezialisierte Immobilienmakler Michael Klein hält die Mietpreisbremse „für ziemlichen Unsinn, da insbesondere bei den Hochpreismieten der Bestandschutz greift“. Es werde sich also dementsprechend nicht viel ändern. Er verweist darauf, dass Neubauten von dieser Regelung ausgenommen sind. „Es wird allerdings dazu führen, dass Eigentümer von älteren Immobilien nicht mehr so viel investieren werden. Aus meiner Sicht wird der Wähler mit solchen Begriffen geködert, ohne zu wissen, was hinter dem Gesetz steckt“, betont Klein. Für die Makler wird sich laut Klein durch die Mietpreisbremse „absolut nichts ändern“. Er sagt aber: „Ich frage mich, wie und wer diese Regelung überprüfen soll und kann. Insbesondere im Bezug auf den Bestandschutz.“

Dahler und Company: Nicht in Marktgeschehen eingreifen, bezahlbaren Wohnraum fördern

Der Inhaber des Maklerbüros von Dahler und Company Osnabrück, Sören Röttger, fügt hinzu: „Man darf sich die Frage stellen, was mit dem Wohnungsbestand passiert, wenn Vermieter zu dem Ergebnis kommen, dass Modernisierungen, deren Kosten und Anforderungen immer weiter steigen, nicht mehr lohnenswert erscheinen.“ Eine Entspannung des Wohnungsmarktes lasse sich Röttger zufolge sicherlich eher durch die Förderung von bezahlbarem Wohnraum erreichen als durch Eingriffe in das Marktgeschehen.

Engel und Völkers: Städtische Wohnungsbaugesellschaft ist die Lösung

Der Leiter des Büros von Engel und Völkers Osnabrück, Marc-André Lasarz, ergänzt: „Aus meiner Sicht ist die Mietpreisbremse für Osnabrück nicht notwendig, da der Vermietungssektor in Osnabrück nicht angespannt ist und auch nicht vergleichbar mit den deutschen Metropolen. Die Mietpreisbremse ist aus meiner Sicht das falsche Mittel.“ Eine Lösung sei eine städtische Wohnungsbaugesellschaft, die Wohnungen im Stadtgebiet für geringere Einkommen dauerhaft bezahlbar anbietet.

Mieterverein: Bezahlbarer Wohnraum wird nicht geschaffen

Der Geschäftsführer des Mietervereins Osnabrück, Hans-Heinz Lüdtke, kritisiert, dass selbst mit der Einführung der Mietpreisbremse kein bezahlbarer Wohnraum geschaffen werde. „Die Bremse sorgt dafür, dass der Mietanstieg geringer wird. Sie sorgt nicht dafür, dass Menschen mit geringem Einkommen einfacher und schneller an Wohnungen kommen.“ Dafür müssten mehr Wohnungen gebaut werden.

Was bedeutet die Mietpreisbremse?

Doch was bedeutet die Mietpreisbremse in der Praxis? In Osnabrück wie auch in anderen elf niedersächsischen Städten dürfen Neuvermietungen künftig in der Regel nur noch zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

( Weiterlesen: Niedersachsen führt Mietpreisbremse in Osnabrück ein )

Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete und welche Ausnahmen gibt es?

Doch wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Nach Angaben der landeseigenen NBank reicht es grundsätzlich aus, wenn der Vermieter gegenüber dem Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses drei Vergleichswohnungen benennt, die von Lage, Zustand, Ausstattung und Preis vergleichbar mit der zu vermietenden Wohnung sind. Lüdtke sagt: „Für ein formell ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen reicht es aus, wenn der Vermieter drei Vergleichsmieten benennt, die in etwa die gleiche Größengruppe und die gleiche Baujahresgruppe haben.“ Solche Gruppen definiere etwa der Mietpreisspiegel 2015/2016 der Stadt Osnabrück.

( Hier geht es zum Mietpreisspiegel der Stadt Osnabrück )

Demzufolge liegt die Osnabrücker Miete zwischen 4,70 Euro pro Quadratmeter (ab 100 Quadratmeter, Baujahr bis 1965) und 8,40 Euro pro Quadratmeter (Baujahr ab 2010, bis 40 Quadratmeter). Das Problem am Mietpreisspiegel der Stadt Osnabrück ist, dass er Lagekriterien nicht berücksichtigt. Zum Vergleich: Nach Angaben von Immobilienportalen lag der Quadratmeterpreis für Neuvermietungen am Westerberg im ersten Halbjahr 2014 bei 9,32 Euro und im Osnabrücker Schnitt bei 7,05 Euro.

Osnabrücker Durchschnittsmiete bei 6,45 Euro pro Quadratmeter

Die Durchschnittsmiete aus dem Osnabrücker Mietspiegel 2015/2016 ergibt sich laut Lüdtke sogar nur mit 6,45 Euro pro Quadratmeter. Lüdtke erklärt: „Im Mietspiegel gibt es fünf Größengruppen und sieben Baujahresgruppen, also 35 Kategorien.“ Die Durchschnittsmiete von 6,45 Euro ergebe sich, wenn man die 35 Einzelwerte addiert und durch 35 Einzelwerte teilt. Natürlich lasse sich die Osnabrücker Durchschnittsmiete auch genauer errechnen. Man müsste Lüdtke zufolge eigentlich berücksichtigen, dass wesentlich mehr Daten den Werten der älteren Baujahresgruppen zugrundeliegen. Demzufolge würde laut Lüdtke eine solche genauere Berechnung dann eine Osnabrücker Durchschnittsmiete von sogar unter 6,45 Euro ergeben.

Bestandschutz für die bisher erzielte Miete

Allerdings weist auch Lüdtke darauf hin, dass es tatsächlich einen Bestandschutz für die Miete gibt, sodass kein Vermieter verpflichtet werden könne, bei einer Neuvermietung unter die bisher erzielte Miete zu gehen. Der Vermieter kann bei Abschluss des neuen Mietverhältnisses also eine Miete in Höhe der Vormiete vereinbaren, auch wenn diese mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. „Allerdings verhindert die Mietpreisbremse in diesem Fall, dass der Vermieter die Miete dann gegenüber der Vormiete noch weiter erhöhen kann.“

Investition in Mietwohnung darf Vermieter bei neuer Miete berücksichtigen

Die Mietpreisbremse gilt zudem nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Außerdem kann der Vermieter die Investitionen bei der Bestimmung der neuen Miete berücksichtigen, wenn eine Bestandswohnung vor ihrer Wiedervermietung modernisiert wurde. Eine Wohnung, die umfassend modernisiert wurde, ist bei ihrer erstmaligen Wiedervermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen. So soll die Bereitschaft der Vermieter zur Modernisierung nicht beeinträchtigt werden.

Mieterverein: „Umsetzung der Mietpreisbremse ist schwierig“

Lüdtke prognostiziert: „Die Umsetzung der Mietpreisbremse ist in der Praxis schwierig, weil es keinen qualifizierten Mietspiegel gibt.“ Ein qualifizierter Mietspiegel - wie ihn etwa die Stadt Münster hat - beziffert die unterschiedlichen Mietpreise genau bis auf die Straße und einzelne Hausnummern. Dieser ist der Stadt Osnabrück aber zu teuer. Deshalb arbeitet sie weiterhin mit dem einfachen Mietspiegel.

„Märchen von den drei Vergleichsmieten“

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) bezweifelt das von der NBank erwähnte „Märchen von den drei Vergleichsmieten“, wie der Leiter der Abteilung Recht des IVD Bundesverbandes, Christian Osthus, unserer Redaktion bereits Ende vergangenen Jahres sagte. Sicherheit könne letztlich nur ein kostspieliges Sachverständigengutachten geben. Er warnte davor, dass Mieter, die bei Vertragsabschluss die Miete akzeptieren, die Miete nachher noch rügen und auf die im einfachen Mietspiegel der Stadt festgelegte niedrigere Miete pochen. In solchen Fällen werde es oft vor Gericht gehen. „Das Problem ist, dass man den zweiten Schritt vor dem ersten gemacht hat. Der erste Schritt hätte der qualifizierte Mietspiegel sein müssen“, hatte Osthus kritisiert. Lüdtke vom Mieterverein Osnabrück weiß, dass Prozesse zur ortsüblichen Vergleichsmiete rund 3000 Euro kosten.