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Osnabrück: Immobilienatlas 2015 Westerberg bleibt teuerster Stadtteil, Hellern holt auf

Von Jean-Charles Fays


Osnabrück. Der Westerberg festigt seine Position als Osnabrücks teuerster Stadtteil (1890 Euro pro Quadratmeter). Hellern (1650 Euro) schob sich an der Weststadt vorbei auf Rang 2 der teuersten Eigentumswohnungen. Das zeigt der Immobilienatlas unser Redaktion für die im vergangenen Jahr verkauften Bestandswohnungen. Weststadt (1530 Euro), Wüste und Sutthausen (jeweils 1470 Euro) folgen auf den Plätzen 3, 4 und 5.

Das geht aus den Daten des Osnabrücker Gutachterausschusses für Grundstückswerte (GAG) für Eigentumswohnungen hervor. Am Westerberg wurden Bestandswohnungen für durchschnittlich 1890 Euro pro Quadratmeter verkauft und damit zwei Prozent über dem Vorjahresniveau. Osnabrücker Immobilienmakler erklären diese Beliebtheit mit den kurzen Entfernungen zu Naherholungsgebieten sowie zur Innenstadt. „Viele der Interessenten suchen genau diese Zonen der Ruhe in der Stadt, weil sie älter werden und später nicht mehr so mobil sind“, sagt Sören Röttger, Leiter des Osnabrücker Maklerbüros von Dahler & Company. „Die Lotter Straße bietet den Bewohnern des Gebietes hervorragende Möglichkeiten zur Deckung des täglichen Bedarfs sowie ein gutes gastronomisches Angebot, dass sich durch die Neuansiedelung des Restaurants Calmeyer im Herbst in den Räumen des ehemaligen Nils noch verbessern wird.“ Zudem würden die stagnierenden Zinsen zu einer deutlich erhöhten Nachfrage von Immobilienanlegern gerade in Top-Lagen führen, weil diese am meisten Rendite versprechen.

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Der Leiter des Osnabrücker Maklerbüro von Engel und Völkers, Marc-André Lasarz, ergänzt: „Der Westerberg ist und bleibt die Rosine in Osnabrück.“ Allerdings müsse auch in diesem Stadtteil zwischen den einzelnen Straßen und Lagen unterschieden werden. Auch er zählt die Nähe zur Innenstadt, die Infrastruktur der Lotter Straße mit ihrer Infrastruktur, die Naherholung durch den Botanischen Garten und das Heger Holz auf, die diesen Stadtteil „so attraktiv wie keinen anderen machen“.

Teuerstes Baugrundstück Osnabrücks wird für eine Million Euro verkauft

Der auf hochwertige Immobilien am Westerberg und in der Weststadt spezialisierte Makler Michael Klein vermakelt gerade mit 920 Euro pro Quadratmeter das teuerste Baugrundstück Osnabrücks. Für die 1078 Quadratmeter große Parzelle wird ein Kaufpreis von 990.000 Euro aufgerufen. Es liegt auf dem Gelände der ehemaligen Karmannvilla und ist dort das letzte zum Verkauf stehende Grundstück. Vor einem Jahr hat ein Investor die neun Parzellen im teuersten Baugebiet Osnabrücks noch für rund 800 Euro pro Quadratmeter verkauft. Dieses hielt er jedoch noch zurück, um eventuell selbst dort zu bauen. Jetzt gibt er es mit einem Aufpreis von 15 Prozent gegenüber den anderen Grundstücken am Ursula-Karmann-Weg doch auf den Markt.

„Absolute Osnabrücker Toplagen weiterhin unterbewertet“

„Die absoluten Top-Lagen sehe ich weiterhin unterbewertet“, erklärt Klein diese Entwicklung. Allerdings handle es sich beim Ursula-Karmann-Weg direkt am Botanischen Garten auch um eine absolute Rarität. Neue Immobilien in der Lage könnten durchaus auch noch Quadratmeterpreise von mehr als 4500 Euro pro Quadratmeter erzielen. Anders verhalte es sich mit den Baugebieten im ehemaligen Busdepot oder in der Mitte West. „Dort ist das Limit mit bis zu 4500 Euro in der Spitze sicherlich erreicht“, erläutert Klein. In dieser Lage seien in kürzester Zeit sehr viele hochpreisige Immobilien auf den Markt gekommen. „Damit ist dieses Segment in dieser Lage erschöpfend bedient“, konstatiert Klein.

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Der Trend gehe eher wieder in Richtung Altbauten und kleine, feine Wohnanlagen mit Charme. Außerdem sieht er die Häuser im Verhältnis zu den Eigentumswohnungen ebenfalls für unterbewertet. Unternehmer haben es sich inzwischen zum Geschäftsmodell gemacht, ältere Häuser zu kaufen, nach der Sanierung in Eigentumswohnungen zu teilen und danach mit einem ordentlichen Gewinn wieder zu verkaufen. Der starke Preisanstieg in Hellern könnte sich auch dadurch erklären lassen, denn der Stadtteil ist insgesamt eher von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern als von Eigentumswohnungen geprägt. Schließlich wurden dort mit nur zehn Eigentumswohnungen im Verhältnis zu anderen Stadtteilen relativ wenige Objekte verkauft. „Hier kommt es dann schnell zu etwas größeren Ausschlägen“, sind sich die Makler Röttger und Lasarz einig.

„In Hellern werden die Preise dem Niveau der westlichen Stadtteile angepasst“

Lasarz von Engel und Völkers sieht neben der geringeren Fallzahl und dem jüngeren durchschnittlichen Baujahr der Objekte in Hellern (1990) gegenüber Weststadt (1957) und Westerberg (1975) aber auch andere Gründe für die starke Entwicklung: „Dass nun auch der Wandel in dem beliebten Stadtteil Hellern ankommt, ist kein Wunder, da auch hier die Preise dem Niveau der westlichen Stadtteile angepasst werden.“ Da die Objekte in den Stadtteilen Westerberg, Weststadt und Wüste begrenzt seien, versuchen Marktteilnehmer und Investoren nun in neuen Stadtteilen ihre Renditen zu erzielen. „Und die Attraktivität von Hellern hat sich nicht verändert, sie ist nach wie vor sehr positiv“, konstatiert Lasarz.

Teuerste neue Immobilien in der Weststadt

Am meisten Neuverkäufe (15) verzeichnet jedoch die Weststadt. Auch der Preis für die neuen Wohnungen war in der Weststadt mit einem durchschnittlichen Wohnflächenpreis von 3326 Euro pro Quadratmeter am höchsten. Die Preise für neue Eigentumswohnungen waren mit 2580 Euro pro Quadratmeter aber selbst im sonst vergleichsweise günstigen Schinkel relativ hoch. Schinkel war im vergangenen Jahr bei den verkauften Bestandsimmobilien mit 660 Euro pro Quadratmeter der günstigste Stadtteil Osnabrücks. Der Leiter der Sparkassen-Immobilienvermittlung, Markus Pörtner, betont, dass der Preis für neu gebaute Wohnungen im Schnitt um sechs Prozent auf mehr als 2600 Euro pro Quadratmeter anstieg. Er prognostizierte einen „Trend, der sich bei weiterhin niedrigem Zinsniveau und anhaltender Liquiditätslage am Markt zusammen mit künftig noch höheren Energiestandards auch in diesem Jahr fortsetzen wird“.

Karte zum Immobilienatlas (Klicken/Tippen Sie auf die Stadtteile für weitere Infos):


Quelle: GAG; Karte: Google/Sanders


Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAG) Osnabrück-Meppen gibt individuelle Auskünfte zu Bodenricht- und Grundstückswerten. Gegen eine Gebühr können über die Webseite www.gag.niedersachsen.de die Bodenrichtwerte eingesehen und Auszüge erstellt werden. Außerdem kann über den Immobilienpreis-Kalkulator der ungefähre Wert einer Immobilie ermittelt werden. Weitere Informationen gibt es telefonisch unter 0541/503180.