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Mietwohnungen im Preisvergleich Westerberg bleibt teuerster Stadtteil in Osnabrück


Osnabrück. In Osnabrücks Top-Lagen stagnieren die Mieten auf hohem Niveau, andere Stadtteile holen auf. Der Quadratmeterpreis für Neuvermietungen am Westerberg liegt bei 9,32 Euro, in der Weststadt bei 7,93 Euro und im Osnabrücker Schnitt bei 7,05 Euro.

In Kalkhügel, Nahne und der Innenstadt stiegen die Mieten um zwölf Prozent. Das geht aus einem Vergleich der Angebotsmietpreise im ersten Halbjahr 2014 zum Vorjahr bei den führenden Online-Immobilienportalen „Immobilienscout 24“ und „Immonet“ hervor.

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Quelle: ImmobilienScout24; Karte: Google/Sanders

„Wer soll die Mieten noch bezahlen? Das Ende der Fahnenstange ist erreicht“, konstatiert der Geschäftsführer des Osnabrücker Maklerbüros von Engel & Völkers, Marc-André Lasarz. Die Mieten würden nicht mehr im Verhältnis zu den Kaufpreisen steigen. So erklärt er sich, dass die Mieten am Westerberg den Portalen zufolge auch nur um 1,5 Prozent zum Vorjahr von 9,18 Euro auf 9,32 Euro pro Quadratmeter gestiegen sind. Der durchschnittliche Mietpreis bei Neuvermietungen in Osnabrück lag laut der Statistik bei 7,05 Euro. Er berechnet sich als Mittelwert aus dem durchschnittlichen Osnabrücker Angebotsmietpreis bei Immobilienscout (6,72 Euro) und Immonet (7,37 Euro). Somit zog die Osnabrücker Miete im Schnitt um fünf Prozent und damit deutlich stärker an als in Osnabrücks teuerstem Stadtteil an. „Die Stadtteile, die vernachlässigt wurden, passen sich dem Markt an“, analysiert Lasarz. Selbst eine Mietwohnung in den Bergmannshäusern der Lürmannstraße, eine der teuersten Straßen am Westerberg, sei gerade erst für nur etwa 9,90 Euro pro Quadratmeter vermietet worden, eine andere im neuen Stadtpalais am ehemaligen Busdepot habe er für elf Euro pro Quadratmeter vermieten können. „Das sind zurzeit die Top-Preise“, erklärt Lasarz. Mehr seien Osnabrücker aktuell nicht bereit zu zahlen.

Makler Klein: „Markt reguliert sich im oberen Preissegment von selbst“

Der auf hochwertige Immobilien am Westerberg und in der Weststadt spezialisierte Makler Michael Klein bietet Mietwohnungen in diesen teuersten Stadtteilen Osnabrücks nicht unter 9 Euro pro Quadratmeter an. Viele Anleger, die teure Eigentumswohnungen gekauft haben und jetzt vermieten, müssten jetzt aber auch realisieren, dass ein Quadratmeterpreis von mehr als 13 Euro nicht zu erzielen ist. Weil nun Dutzende Mietwohnungen im Quartier Mitte West zwischen Lotter Straße und Ernst-Sievers-Straße auf den Markt kämen, gäbe es ein gewisses Überangebot im Hochpreisbereich. „Der Markt reguliert sich in diesem Jahr gerade im oberen Preissegment von selbst“, prognostiziert er.

Der Leiter der Sparkassen-Immobilienvermittlung, Markus Pörtner, erklärt die mit 7,33 Euro pro Quadratmeter überraschend hohen Mietpreise in Nahne mit den vielen Neubau-Wohnungen am „Himmelreich“ und „der Villenlage an der Frankfurter Heerstraße“. Durch die gestiegenen Baukosten, den Wunsch nach immer größerer Energieeffizienz und Komfort, ergebe sich in der Vermietung von Neubau-Wohnungen auch der größte Mietpreisanstieg.

Der Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück (WGO), Thomas Droit, konstatiert, dass die von den Immobilienportalen ermittelten Angebotsmietpreise doch deutlich über den von der WGO geforderten Mieten bei Neuvermietung liegen. „Unsere Angebotspreise im Gesamtbestand lagen bei 6,33 Euro pro Quadratmeter“, sagt er. Das entspreche einer Steigerung von 2,6 Prozent. „Zwar sind wir nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet und wollen unseren Mitgliedern bezahlbares Wohnen innerhalb der Genossenschaft ermöglichen, aber auch wir müssen die Wirtschaftlichkeit im Auge behalten, also eine rentable Vermietung betreiben“, betont Droit. Er konnte feststellen, dass die Mieten in den letzten drei Jahren kontinuierlich gestiegen sind. Grundsätzlich seien die Mieten sicherlich am stärksten am Westerberg, im Katharinenviertel, in Weststadt, Wüste und Innenstadt gestiegen.

WGO-Vorstand: „Durchschnittsmiete in der Innenstadt wegen Neubauten um ein Drittel gestiegen“

2014 konnten demzufolge allein in der Innenstadt 35 Wohnungen mit einer Durchschnittsmiete von über elf Euro pro Quadratmeter und 28 Wohnungen mit über zehn Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Hierbei handele es sich aber allesamt um kleine Singlewohnungen mit Einbauküchen in Neubauten. Größere Neubauwohnungen ohne Einbauküche seien im Innenstadtbereich für durchschnittlich 8,75 Euro pro Quadratmeter vermietet worden. Zum Vergleich: „Unser durchschnittlicher Angebotsmietpreis ohne Neubauten lag hier bei 6,73 Euro pro Quadratmeter.“ Droit weist darauf hin, dass die Durchschnittsmiete zum Vorjahr um mehr als ein Drittel gestiegen ist, wenn die Neubauten in 2014 hinzugerechnet würden. So stark würde die Vermietung von Neubauten die Ergebnisse eben beeinflussen.

Im Innenstadtbereich würden viele Studenten, erwerbstätige Singles und Paare leben, aber kaum Familien. Laut Droit werden in Westerberg, Katharinenviertel und Weststadt sicherlich keine Kleinstwohnungen in einem Umfang vermietet, dass dies Auswirkungen auf die durchschnittlichen Angebotsmietpreise hat. Neubauten würden in erster Linie als großzügige Eigentumswohnungen errichtet, die dann selbst genutzt werden. „Bei einer Vermietung dürfte die Gesamtkostenbelastung ausschlaggebend sein und dazu führen, dass die Mieten in diesen Stadtteilen nicht mehr ganz so stark steigen“, glaubt Droit. Ähnliche Entwicklungen seien in anderen Großstädten mit hohem Mietpreisniveau zu beobachten.

WGO-Vorstand: „Neubauten haben Durchschnittsmieten in Nahne und Kalkhügel nach oben getrieben“

Als Ursache für die laut der Immobilienportale in Nahne und Kalkhügel um zwölf Prozent gestiegenen Mietpreise vermutet er, dass diverse Neubauten auf den Markt gedrängt sind und die Durchschnittsmieten nach oben getrieben haben. „Hier bleibt die Entwicklung der nächsten Jahre abzuwarten“, betont Droit. Grundsätzlich habe sich die Nachfrage nach diesen Stadtteilen nicht verändert. Gleiches gelte für Eversburg und Voxtrup. Dort sollen die Mieten laut der Statistik der Portale um neun bis zehn Prozent gestiegen sein.

Droit resümiert, dass das Mietpreisniveau in Osnabrück auf einem im Verhältnis zu anderen Großstädten angemessenen Niveau liegt. Osnabrück profitiere von der starken Nachfrage durch die Studenten und dem attraktiven Arbeitsplatz- und Freizeitangebot. Droit glaubt: „Hinter dem Großraum Hannover/Braunschweig/Wolfsburg und der Stadt Oldenburg dürfte Osnabrück im Mietenranking sicherlich den dritten Platz in Niedersachsen belegen.“

Haus und Grund: „Hohe Mieten am Westerberg durch begehrte Lage“

Der Geschäftsführer von Haus und Grund Osnabrück, Christian Biemann, bedauerte, dass bei der Statistik der Immobilienportale nicht erkennbar sei, ob es sich bei den Neuvermietungen um Neubau- oder Bestandswohnungen handelt. Die im Vergleich hohen Mietpreise am Westerberg und in der Weststadt erklärt Biemann mit der begehrten Lage. „Westerberg und Weststadt sind zentrumsnah und auch nah am Grünen, sie verfügen über eine gute Infrastruktur und sind sowohl bei jungen als auch bei alten Menschen beliebt.“ Dass neben der Innenstadt und Kalkhügel auch stadtrandnahe Stadtteile wie Voxtrup, Eversburg und Nahne deutlich höhere Neuvermietungspreise zum Vorjahr abrufen, begründet er damit, dass diese zum Beispiel bei jungen Familien, aber auch bei Studenten immer gefragter werden, die mangels Wohnraums an den Osnabrücker Stadtrand ziehen. Die Preise bei Neuvermietungen in Osnabrück würden aber nach wie vor moderat steigen. „Viel langsamer als im Bundesdurchschnitt oder im Vergleich zu anderen Großstädten“, konstatiert Biemann.

So entwickelten sich die Mieten im Landkreis Osnabrück

Dies zeige auch ein Blick in den Mietpreisspiegel 2013/2014 der Stadt. Dieser gebe nicht nur die Mietpreise bei Neuvermietungen an, sondern beinhalte auch Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen. „Der Mietpreisspiegel weist Quadratmetermietpreise von 4,41 Euro bei großen Wohnungen in alten Gebäuden bis 8,03 Euro für kleine Wohnungen in jungen Gebäuden auf. Es errechnet sich ein durchschnittlicher Mietpreis von 5,98 Euro pro Quadratmeter“, sagt Biemann. Einen differenzierten Mietpreisspiegel für einzelne Stadtteile hält er nach wie vor für sinnvoll. „Allerdings ist nicht davon auszugehen, dass ein solcher qualifizierter Mietpreisspiegel in absehbarer Zeit in Osnabrück erstellt wird – er ist schlichtweg zu teuer“, betont Biemann.

So entwickelten sich die Mietpreise in Osnabrück im Jahr 2013.


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