Makler widersprechen DIW-Studie Warnung vor Immobilienblase in Osnabrück

Von Jean-Charles Fays


Osnabrück. Das Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) warnt vor einer Immobilienblase in Osnabrück. „Betroffen ist allerdings nur das Neubausegment“, sagt DIW-Immobilienmarktexperte Claus Michelsen unserer Redaktion. „Und dieses Segment nimmt nur einen sehr kleinen Teil am Gesamtmarkt ein.“ Daher sei die Entwicklung auch nicht so negativ, wie sie etwa die Zeitung „Die Welt“ vorgestellt habe.

Unter dem Titel „Wo Sie auf keinen Fall eine Wohnung kaufen sollten“ hatte das Blatt auch Osnabrück als eine Stadt mit einem hohen Risiko für Investoren aufgeführt und sich dabei auf die DIW-Studie bezogen.

Grundlage für die Studie ist die Datenbank des Immobilien-Analysehauses Bulwiengesa. „Die Daten basieren auf der Entwicklung von Angebotspreisen, auf der Einschätzung von Experten und teilweise des Gutachterausschusses für Grundstückspreise (GAG)“ , erläutert Michelsen. Auch die Bundesbank greift zur Marktbeobachtung auf die Bulwiengesa-Daten zurück.

DIW-Experte: „Da die Kaufpreise doppelt so stark – und damit losgelöst vom Ertrag – gestiegen“

In Osnabrück zogen die Preise für neue Eigentumswohnungen demnach von 2010 bis 2013 um 11,5 Prozent an. Die Mietpreise bei angemieteten Neubauwohnungen sind der Studie zufolge im selben Zeitraum hingegen um nur 5,9 Prozent gestiegen. „Da die Kaufpreise doppelt so stark – und damit losgelöst vom Ertrag – gestiegen sind, sprechen wir von einer Blase im Neubaumarkt“, betont Michelsen. Die Erwartung der Spekulanten auf höhere Renditen lasse sie heute bereits höhere Preise bezahlen. Da diese Entwicklung sich aber nicht bei den Kauf-und Mietpreisen von Bestandswohnungen bestätige, könne man auch nicht sagen, dass man in Osnabrück keine Wohnung mehr kaufen sollte.

Haus und Grund-Geschäftsführer: „„Die Wohnungsmieten in Osnabrück werden steigen“

Der Geschäftsführer von Haus und Grund Osnabrück, Christian Biemann, bestätigt, dass die Wohnungskaufpreise in den vergangenen Jahren anzogen . „Zunächst machte sich das bei den Neubauwohnungen in zentrumsnahen und begehrten Stadtteilen (Westerberg, Katharinenviertel, Wüste) bemerkbar“, analysiert Biemann. Nun zögen aber auch die Kaufpreise für Bestandswohnungen nach, vor allem in zentrumsnahen und begehrten Stadtteilen. Es bleibe abzuwarten, ob sich die Kaufpreiserhöhungen auch auf weitere Stadtteile ausdehnen. Erste Anzeichen hierfür gebe es schon für (Neubau-) Wohnungen in Kalkhügel und Sutthausen. Er bestätigte auch, dass die Mieten in Osnabrück nicht so schnell steigen wie die Kaufpreise. Daher könne er die Ausführungen des DIW nachvollziehen, dass in Osnabrück die Kaufpreise für (Neubau-) Wohnungen schneller steigen als die Mietpreise. „Ob das tatsächlich dann zu einer Immobilienblase in Osnabrück führt, vermag ich nicht zu beurteilen.“ Biemann prognostiziert aber in jedem Fall: „Die Wohnungsmieten in Osnabrück werden steigen.“

Engel und Völkers: „Lediglich einige wenige Neubauprojekte schlagen aus der Richtung“

Der Leiter des Osnabrücker Maklerbüros von Engel und Völkers, Marc-André Lasarz, widerspricht der DIW-Studie: „Ich sehe in Osnabrück keine Preisblase.“ Er rechne mit stabilen, moderat steigenden Preisen. Lediglich einige wenige Neubauprojekte würden „aus der Richtung schlagen“. Bauträger versuchten, den Markt mit hohen Preisen auszuloten. Internationale Investoren seien kaum in Osnabrück im Wohnungsbereich zu finden. „Wichtig an Osnabrück sind die extrem unterschiedlichen Lagen in der Stadt und bei jeder Investition sind die allseits bekannten Argumente das Ausschlaggebende: Lage, Lage, Lage“, betont Lasarz.

Immobilienmakler Michael Klein: „Viele Leute sind einfach nicht bereit, die teilweise wirklich zu hohen Kaufpreise, insbesondere für Neubauten, zu zahlen“

Auch Immobilienmakler Michael Klein sieht in Osnabrück keine Immobilienblase: „Viele Leute sind einfach nicht bereit, die teilweise wirklich zu hohen Kaufpreise, insbesondere für Neubauten, zu zahlen.“ Das liege teilweise auch an den angebotenen Wohnlagen und teilweise an der Bauausführung. „Deswegen dauert es dann mit der Vermarkung auch etwas länger“, führt Klein aus. Osnabrück sowie auch der Rest von Deutschland seien aber ganz weit von einer Blase entfernt.

Sparkassen-Immobilienexperte: „Die Nachfrage nach Wohnraum in Osnabrück ist deutlich höher als das Angebot“

Ähnlich sieht es Sparkassen-Immobilienexperte Markus Pörtner. Der „Focus Money“ deklariere Osnabrück noch im November mit einer Kaufempfehlung. Er verweist darauf, dass auch das „Wall Street Journal“ noch im Oktober keine Immobilienblase sehe. „In der täglichen Zusammenarbeit mit unseren Kunden ist aber festzustellen, dass Höchstpreise im Neubausegment von Eigentumswohnungen in Osnabrück kritisch hinterfragt werden“, betont Pörtner. Die größten Preissteigerungsraten lägen vermutlich in den stetig wachsenden Anforderungen der Energieeffizienz an Neubauten und den damit gestiegenen Herstellungskosten. „Die Nachfrage nach Wohnraum in Osnabrück ist deutlich höher als das Angebot“ , erläutert Pörtner. Dafür sei zum Beispiel das positive Marktumfeld mit einem für Immobilienfinanzierungen sehr günstigen Zinsniveau verantwortlich.

Dahler und Company: „Osnabrück ist eher aus dem Dornröschenschlaf der letzten Jahre erwacht“

Sören Röttger, Inhaber des Osnabrücker Maklerbüros von Dahler und Company, ergänzt: „Ich denke nicht, dass man in Osnabrück von einer Immobilienblase sprechen kann, sondern Osnabrück eher aus dem Dornröschenschlaf der letzten Jahre erwacht ist.“ Vergleiche man die tatsächlich bezahlten Kaufpreise in Städten wie Münster oder Bremen, „so bewegen wir uns auf dem Osnabrücker Markt eher am unteren Ende der Skala“, ist Röttger überzeugt. Die deutlichen Trendverschiebungen der letzten Jahre, wie der Wunsch nach dem Leben in der Stadt und eben nicht mehr auf dem Land, habe zu einer deutlichen Steigerung der Nachfrage innerhalb der Stadt und damit für steigende Preise gesorgt. Auch Finanzierungen seien wegen des sehr geringen Zinsniveaus attraktiver denn je. „Im Umkehrschluss heißt das aber auch ein deutlich geringerer Ertrag bei Einlagen auf dem Kapitalmarkt. Und da dieser Trend anhalten wird, wird die Investition in Immobilien eine sinnvolle bleiben“, konstatiert Röttger. Es sei eben nicht davon auszugehen, dass die Kaufpreise künftig sinken würden. Die gestiegenen Anforderungen an den Bau im Hinblick auf Dämmstandards und die technische Gebäudeausstattung führe ebenfalls zu einem höheren Preisniveau. Röttger gibt ein Beispiel: „Sie können ein KFW 55-Haus in einer guten bis sehr guten Lage innerhalb Osnabrück nicht für 2000 Euro pro Quadratmeter verkaufen. Das klappt kaufmännisch nicht.“