Haus Rehmstraße 121 in Osnabrück Stromausfall: Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?

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Betroffene sollten rechtlichen Rat einholen. Foto: Michael GründelBetroffene sollten rechtlichen Rat einholen. Foto: Michael Gründel

Osnabrück. Dass ein Mehrfamilienhaus in Osnabrück seit zwei Wochen keinen Strom hat und die Bewohner zu der Frage, wann für sie wieder ein normales Leben möglich ist, buchstäblich im Dunkeln tappen, empört viele Menschen. Wie könnte Abhilfe geschaffen werden? Wie ist die Rechtslage? Ein Experte gibt Antworten.

Seit einem Wasserschaden ist in der Rehmstraße 121 die Elektronik ausgefallen. Das war am 16. Januar. Seitdem hat sich nicht viel getan. Die Mieter sind zunehmend verzweifelt und suchen selbst nach Lösungen. Winfried Czinczel ist Rechtsanwalt und seit 1992 Vorsitzender des Mietervereins Osnabrück. Im Gespräch mit unserer Redaktion erläutert er die rechtliche Lage.

Welche Ansprüche hat ein Mieter?

„Die Ansprüche des Mieters ergeben sich aus dem jeweiligen Vertrag“, sagt Czinczel. „Auf jeden Fall hat er Anspruch auf die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands der Wohnung.“ Eine fehlende Stromversorgung dürfte in keinem Fall einem vertragsgemäßen Zustand entsprechen. Vertragspartner und Ansprechpartner ist grundsätzlich der Vermieter – wenn der sich nicht bewegt, gebe es aber verschiedene Möglichkeiten, ihn unter Druck zu setzen.

Darf der Mieter von sich aus die Miete kürzen?

„Eine Mietminderung ist in dem Maße möglich, in dem die Wohnung einen geringeren Mietwert hat“, erklärt der Anwalt. Ob man bei einem Stromausfall gleich von einer 100-prozentigen Minderung ausgehen könne, wie manche behaupten, sei umstritten. „Mit 70 Prozent Minderung dürfte man aber auf der sicheren Seite sein“, meint Czinczel. Außerdem habe der Mieter ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht. Er darf die Mietzahlung dem Experten zufolge also so lange einstellen, bis der Vermieter den Schaden behoben hat. Allerdings muss der zurückbehaltene Betrag anschließend nachgezahlt werden. Czinczel empfiehlt den Bewohnern der Rehmstraße 121 also: 70 Prozent mindern, 30 Prozent erst einmal zurückbehalten.

Kann der Mieter den Vermieter verklagen?

Czinczel sieht im vorliegenden Fall gute Chancen, eine einstweilige Verfügung zu erwirken, mit der der Vermieter unter Strafandrohung verpflichtet werden könnte, die Versorgung wiederherzustellen. „Der Verfügungsanspruch ergibt sich aus dem Mietvertrag und der Verfügungsgrund besteht in der Eilbedürftigkeit“, erläutert der Experte. Beide sieht er als gegeben an.

Der Mieter könnte vermutlich auch Schadenersatz einfordern, wenn er sich gezwungen sieht, in ein Hotel oder eine Pension auszuweichen. In diesem Fall sollte man den Vermieter schriftlich davon in Kenntnis setzen, dass er innerhalb einer bestimmten Frist Abhilfe schaffen müsse und man andernfalls ausziehe und für die Hotelrechnung Schadenersatz verlange, so Czinczel.

Welche Rolle spielt die Hausverwaltung?

Für Czinczel stellt sich die Frage, inwieweit die Hausverwaltung ordnungsgemäß handelt. In der Rehmstraße 121 beruft sie sich darauf, dass sie ohne Beschluss der Eigentümerversammlung keinen Elektriker beauftragen dürfe. Nach Czinczels Ansicht könnte sie bei Notfällen aber auch selbst aktiv werden. Sollte die Verwaltung dringend notwendige Maßnahmen nicht ergreifen, könnte einer der Eigentümer beim Amtsgericht einen Antrag auf Bestellung eines Notverwalters stellen.

Was kann ein einzelner Eigentümer tun?

Grundsätzlich entscheidet zwar die Gemeinschaft aller Eigentümer, was mit der Immobilie geschieht und was nicht. Czinczel ist jedoch der Meinung, dass auch jedes einzelne Mitglied der Versammlung, also jeder einzelne Eigentümer, die erforderlichen Maßnahmen von sich aus in die Wege leiten kann. Das ist insofern interessant, als einige Eigentümer selbst in dem betroffenen Mehrfamilienhaus leben und somit das Problem am eigenen Leib erfahren.

Wer zahlt?

„Eine funktionierende Eigentümergemeinschaft hat Instandhaltungsrücklagen“, kommentiert Anwalt Czinczel. Dass eine Versicherung nicht für einen Schaden aufkomme, so wie es sich im Fall Rehmstraße 121 andeutet, entbinde die Vermieter nicht von der Pflicht, etwas gegen einen unhaltbaren Zustand zu unternehmen.

Und wenn alle Handwerker ausgebucht sind?

Czinczel ist sich sicher: „Wenn die Eigentümer genug auf den Tisch legen, kommen sie schon an einen Betrieb.“ Vielleicht findet sich ja sogar ein Handwerker, der sich ein Herz fasst und von sich aus seine Hilfe anbietet – sollte er dabei überzogene Forderungen stellen, könne der Eigentümer immer noch wegen Sittenwidrigkeit klagen, sagt Winfried Czinczel.


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