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„Viele Mieter müssen wegziehen“ Mieterverein Osnabrück: So trickst Vonovia die Mieter aus

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Osnabrück. Schimmel, falsche Betriebskostenabrechnungen und ungerechtfertigte Mieterhöhungen. Das wirft der Geschäftsführer des Mietervereins für Osnabrück und Umgebung, Carsten Wanzelius, Osnabrücks größtem Wohnungsvermieter Vonovia vor. Im Interview erläutert er, was er nun von Vonovia fordert und was die Stadt Osnabrück unternehmen sollte.

Vor gut einem Jahr kündigte Ulrich Schiller, Geschäftsführer für den Geschäftsbereich Nord der Vonovia, an, 15 Millionen Euro in die 685 Vonovia-Wohnungen am Limberg in der Dodesheide zu investieren. Er sagte: „Es geht nicht darum, möglichst viel Mieten aus den Objekten herauszupressen.“ Wie kommentieren Sie, dass die Mieten nach den energetischen Sanierungen dennoch um bis zu fast 50 Prozent erhöht werden?

Ich fürchte, dass das im Ergebnis dazu führen wird, dass viele Mieter tatsächlich wegziehen müssen, weil sie sich das nicht mehr leisten können. Auch wenn hier berücksichtigt worden ist, nicht die Maximalmieten herauszuholen, so wird doch so viel auf die Mieter umgelegt, dass sie sich das nicht mehr leisten können. Fakt ist, dass die Häuser nach den Sanierungen nicht auf dem neuesten Stand sind und die Mieten dort nach den Sanierungen deutlich über dem Niveau des Mietspiegels der Stadt Osnabrück liegen. Insofern wird aus meiner Sicht sehr wohl das Äußerste aus den Objekten herausgeholt, denn noch höhere Mieten wären für diese Wohnungen in Osnabrück nach meiner Wahrnehmung nicht zu erzielen.

Mit welchen Vorwürfen wurden Sie von Mietern am Limberg konfrontiert?

Ich wurde damit konfrontiert, dass die Häuser selber enorme Mängel aufweisen und auch zuvor schon besessen haben. Die ehemaligen Briten-Häuser in der Dodesheide sind sehr bekannt für Mängel wie Schimmelpilz. Viele dieser Gebäude sind auf dem Stand der 50er Jahre und hätten eigentlich grundsaniert werden müssen. Ich höre von vielen unserer Mitglieder, dass das nicht stattgefunden hat. Diese Häuser sind nicht vorher innen saniert, sondern nur außen saniert worden. Es findet eine äußere Kaschierung statt. Es wird energetisch von außen saniert, aber innen findet keine Sanierung in dem Ausmaß statt, wie es eigentlich sein müsste.

Werfen Sie Vonovia damit vor, dass es sich bei den energetischen Sanierungen der Häuser eigentlich um eine kaschierte Instandhaltungsmaßnahme handelt und die Kosten somit gar nicht auf die Mieter umgelegt werden dürften?

Ich glaube in jedem Fall, dass der Instandsetzungsanteil, der hier eigentlich zu berücksichtigen ist, deutlich höher liegt als der Anteil, der von Vonovia als energetische Modernisierung berechnet wird. Vonovia berechnet auf Basis der mir vorliegenden Unterlagen ungefähr 17 Prozent Instandsetzungsanteil auf die Gesamtkosten der Sanierungsmaßnahme. Tatsächlich sind erheblich höhere Anteile zu berücksichtigen. Bei einigen Gebäuden kann das dazu führen, dass der zu berücksichtigende Instandsetzungsanteil deutlich die energetische Sanierung übersteigt. Da nur die Kosten für energetische Sanierung auf die Mieter umgelegt werden dürfen, ist die Mieterhöhung in diesem Maße bei den mir vorliegenden Fällen ungerechtfertigt.


Der Mieterverein kündigte an, alle rechtlichen Mittel gegen Vonovia auszuschöpfen. Werden Sie gegen Vonovia klagen?

Klagen ist gefährlich, denn da wird der wirtschaftlich traditionell schwächere Part vor Gericht in die Vorleistungspflicht gedrückt. Es gibt die Möglichkeit, der Mietzinserhöhung zu widersprechen. Wir raten unseren Mitgliedern, die Einzugsermächtigung zu widerrufen, die alte Miete zu zahlen, beantragen bei der Vonovia, die Mieterhöhung auszusetzen, und wenn die Vonovia damit nicht einverstanden ist, muss die Vonovia klagen und somit in Vorleistung gehen. Aus unserer Sicht sind die Mieterhöhungen in Osnabrück schon formal nicht gerechtfertigt, da die Kosten für Sanierung und Modernisierung auch hier nicht klar voneinander getrennt sind. Nach einem Urteil des Landgerichts Bremen war eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege nicht möglich. Daher unterlag Vonovia vor Gericht und musste die zu Unrecht verlangten Mieterhöhungen an den Kläger zurückzahlen. Die Bremer Fälle sind mit den Osnabrücker Fällen absolut vergleichbar. Es werden lediglich Gesamtkosten wie zum Beispiel für die Fassadensanierung zusammengefasst, es wird aber nicht konkret nach Gewerken differenziert, welche Arbeiten vorgenommen wird. Das wird aber von der Rechtsprechung verlangt.

„Spiegel online“ berichtete, dass Vonovia seine Mieter mit „zweifelhaften Methoden über die Nebenkosten schröpft“ und berichtet von Fällen zu hoher Betriebskostenabrechnungen in mehreren deutschen Großstädten. Dabei sei die Gewinnmaschine des Dax-Konzerns „in einem Geflecht aus 350 Tochterunternehmen sorgsam versteckt“, das für den durchschnittlichen Mieter schon lange nicht mehr verständlich sei. Mit welchen zweifelhaften Betriebskostenabrechnungen wurden Sie in Osnabrück konfrontiert?

Auch wir beobachten, dass die Vonovia in Osnabrück mit sehr vielen Subunternehmen arbeitet. Der Deutsche Mieterbund gibt den Bundesbetriebskostenspiegel heraus, der zur Überprüfung der einzelnen Betriebskosten herangezogen wird. Da lässt sich eindeutig feststellen, dass die Vonovia die Kosten weit übertrifft, die eigentlich im Bundesschnitt bezahlt werden. Bei den kalten Betriebskosten rennen die Kosten bei der Vonovia davon. Bei Vonovia-Mietern am Kalkhügel, die der Mieterverein betreut, sind diese Kosten doppelt so hoch wie im Bundesschnitt.

Können Sie am Beispiel der Mieter am Kalkhügel beschreiben, welche konkreten Kosten deutlich überhöht sind?

Vonovia bildet nach unserer Einschätzung die größtmöglichen Nutzergruppen-Wirtschaftseinheiten und nicht die eigentlich zusammengehörigen. Das führt dazu, dass Vonovia fast den gesamten Kalkhügel als Wirtschaftseinheit zusammengefasst hat, obwohl die Vonovia-Häuser durch viele Häuser, die nicht der Vonovia gehören, voneinander getrennt sind. So müssen die Mieter in den Hochhäusern am Kalkhügel für die Pflege von Hecken und Bäumen mitbezahlen, die weit entfernt unten an der Sutthauser Straße liegen. Besonders kurios ist die sogenannte „Baumschau“, die Vonovia als Betriebskosten aufführt. Dabei geht es offenbar um die Überprüfung der Bäume, die eventuell durch Sturm beschädigt worden sind. Die Kosten dafür werden von Vonovia ein Jahr auf über 20.000 Euro beziffert und auf alle Vonovia-Mieter am Kalkhügel umgelegt. Das ist ein derart hoher Betrag, dass ich da ernsthafte Zweifel habe, ob das wirklich gerechtfertigt ist. Aktuell fordert der Mieterverein Osnabrück die Vonovia auf, diese Kosten detailliert zu erläutern.

Haben Sie mit dem Vonovia-Geschäftsführer für die Region Nord, Ulrich Schiller, über die Vorwürfe gesprochen?

Ich habe zwei Stunden mit ihm darüber gesprochen. Er hat versprochen, sich dieser Themen anzunehmen und Gesprächsbereitschaft gezeigt.

Haben Sie sich auf einen Kompromiss einigen können?

Bislang haben wir uns noch nicht einigen können, aber ich hoffe, dass Vonovia sich darauf einlassen wird, die Erhöhungen deutlich geringer und angemessener ausfallen zu lassen und vielleicht sogar in einigen Fällen gänzlich auf eine Mietzinserhöhung verzichtet.

Der Quadratmeterpreis für einige sanierte Vonovia-Wohnungen in der Thomasburgstraße im Schinkel liegen bei 10,50 Euro pro Quadratmeter. Wie kommentieren Sie die Mietpreise, die im Schinkel somit auf Hamburger Niveau liegen?

Nach meiner Auffassung sind diese Mieten erheblich zu hoch. Es muss ganz klar differenziert werden nach Baualtersklasse und Lage. Die Häuser in der Thomasburgstraße stammen aus dem Baujahr 1938. Es kann nicht sein, dass die nach einer Sanierung geforderte Mietpreise dann auf einmal auf einem Preisniveau liegen, die sonst nicht einmal für neu gebaute Wohnungen verlangt werden. Zudem ist in dieser Lage in der Schinkelschleife bis tief in die Nacht Zugverkehr zu verzeichnen. Dadurch wird der Wohnwert erheblich beeinträchtigt. Das müsste sich dann eigentlich auch auf eine deutlich geringere Miete auswirken.

Handelt es sich dabei um Mietwucher, wie danach von einem Osnabrücker FDP-Politiker und Rechtsanwalt kritisiert wurde?

Eigentlich würde in diesem Fall die Mietpreisbremse greifen. Nach einer energetischen Sanierung gibt es allerdings keine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen. Insofern müsste erst einmal ein Betroffener gegen eine solche Miete klagen und es müsste Vonovia nachgewiesen werden, dass es sich bei der Sanierungsmaßnahme nicht um eine energetische Sanierung, sondern eigentlich nur um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt.

Nach Angaben von Vonovia werden 543 Wohnungen in diesem Jahr in Osnabrück energetisch saniert. Bislang ist Vonovia in Gesprächen mit acht Härtefällen wegen Mieterhöhungen in Gesprächen. Von wie vielen Härtefällen infolge von Vonovia-Mieterhöhungen gehen Sie aus?

Das Problem ist, dass der Einwand bereits bei der Modernisierungsankündigung zu erfolgen hat. Rein rechtlich wäre ein Mieter, der erst später Einwand aufgrund einer persönlichen oder wirtschaftlichen Härte erhebt, zu spät. Ein sozialer Härteeinwand greift nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin rechtlich auch nur dann, wenn kein Wohngeldanspruch besteht. Der Mieterverein fordert aber, dass Vonovia sich auch unabhängig von der Rechtslage um alle sozialen Härtefälle kümmern muss.

Was werden Sie bei der NOZ-Podiumsdiskussion am kommenden Mittwoch von Vonovia-Regionalgeschäftsführer Ulrich Schiller fordern?

Ich werde die Gesprächsbereitschaft einfordern und dass Vonovia uns nicht nur mit Standardschreiben abspeist, wie es in den letzten Jahren schon immer der Fall war. Ich hoffe, dass Vonovia zu Kompromissen bereit ist und bei den Fällen, mit denen ich bislang konfrontiert wurde, auf eine Mieterhöhung verzichtet.

Was können die Politiker im Osnabrücker Stadtrat ändern, um solchen Mieterhöhungen zu begegnen und wieder mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen?

Der Mieterverein Osnabrück vertritt Dutzende Osnabrücker Mieter in Rechtsstreitigkeiten mit Vermieter Vonovia. Foto: David Ebener

Auf kommunaler Ebene können keine Grenzen für die Umlegbarkeit von energetischen Modernisierungen auf die Mieter gezogen werden. Das muss auf Bundesebene passieren. Ein entsprechendes Gesetz soll in Kürze verabschiedet werden und dafür sorgen, dass bald pro Jahr nur noch acht Prozent statt bislang elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Die Kommunalpolitiker könnten dafür sorgen, dass Bauland künftig nur unter gewissen Bedingungen für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung gestellt wird. Die sinnvollste Lösung ist aus meiner Sicht aber, dass man wieder eine eigene städtische Wohnungsbaugesellschaft gründet, die gemeinnützig arbeitet und dadurch für preiswerten Wohnraum sorgt. Entsprechende Fördermittel des Landes und des Bundes könnten für die Gründung einer solchen kommunalen Wohnungsbaugesellschaft genutzt werden.


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