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Wegen Mieterhöhung um 117 Euro Osnabrücker Mieter klagt gegen Vonovia

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Osnabrück. Bernd Mühle ist der vermutlich erste Osnabrücker Kläger gegen Vonovia. Weitere werden folgen. Der Mieterverein kündigt schon an, alle rechtlichen Mittel gegen Vonovia auszuschöpfen. Warum Osnabrücks größtem Wohnungsvermieter vorgeworfen wird, sich ungerechtfertigt an Mietern zu bereichern.

Es wird als eine Art „Vonovia-Masche“ beschrieben. Der Dax-Konzern setzt demnach bewusst den Anteil einer Sanierungsmaßnahme — die Modernisierung — zu hoch an, der sich auf die Mieter umlegen lässt. Den Anteil, der die eigene Rendite belastet — also die Instandsetzung — setzt Vonovia den Angaben zufolge aber bewusst zu gering an.

Konkret wirft der Osnabrücker Bernd Mühle dem Konzern vor, die Miete monatlich um 117 Euro zu erhöhen, obwohl die mehr als 30 Jahre alte Heizungsanlage eigentlich kaputt war und damit ohnehin hätte erneuert werden müssen. Im Jahr 2016 habe es einen Komplettausfall der Heizungsanlage gegeben und es sei wegen der defekten Heizungsanlage zu einer sogenannten Verpuffung gekommen. Der damalige Schornsteinfeger habe daraufhin gesagt, dass die Heizung nicht mehr funktionstüchtig sei und nicht mehr betrieben werden dürfe.

Rechtsanwalt: Ein Instandsetzungsanteil von zwei Prozent ist Schwachsinn

Laut Rechtsanwalt Andy Weichler werden die Kosten der Instandhaltung als Modernisierungskosten interpretiert und dadurch dem Mieter aufgezwungen. Hintergrund ist die gesetzliche Modernisierungsumlage, wonach pro Jahr dauerhaft elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter abgewälzt werden können. Allerdings habe Vonovia nur rund 1000 Euro von der Rechnung für die neue Heizung abgezogen. Der berücksichtigte Anteil der Instandsetzung an den Gesamtkosten entspreche somit nur zwei Prozent. „Dieser Instandsetzungsanteil bei einer ohnehin erneuerungsbedürftigen Heizungsanlage ist viel zu gering angesetzt. Das ist Schwachsinn“, kritisiert Weichler. Deshalb klage er im Auftrag von Bernd Mühle gegen die Mieterhöhung. Einen Termin hat das Amtsgericht Osnabrück noch nicht festgelegt. Mühle zahle die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt und sieht gute Chancen, einen Großteil des Geldes wiederzubekommen, wenn auch das Gericht anerkennt, dass ein solch hoher Modernisierungsanteil nicht gerechtfertigt ist. Mühle kann sich dabei glücklich schätzen, dass er eine Rechtsschutzversicherung hat, die die Verfahrenskosten übernimmt. Vonovia-Sprecherin Bettina Benner will zum Rechtsstreit mit Mühle keine Auskunft geben, da es sich um ein schwebendes Verfahren handele.

Mühles Wohnung war bis 2004 im Besitz der Osnabrücker Wohnungsbaugesellschaft

Anders als bei den zuletzt in die Schlagzeilen geratenen Wohnungen mit Mieterhöhungen um 47 Prozent in der Dodesheide, die ehemals im Besitz der Vitus-Gruppe/Gladbau waren, stammt die von Mühle angemietete Wohnung aus dem ehemaligen Bestand der Osnabrücker Wohnungsbaugesellschaft OWG, die die Stadt 2004 veräußert hatte. 2900 dieser ehemaligen OWG-Wohnungen sind mittlerweile im Besitz der Vonovia. 543 Wohnungen davon hat Vonovia 2018 energetisch saniert. Insgesamt rund 150 Wohnungen jährlich will der Immobilienriese auch in den kommenden Jahren in Osnabrück modernisieren.

Bremer Klage gegen Vonovia war erfolgreich

Bernd Mühle, der eine Vonovia-Wohnung in der Wüste anmietet und aktuell gegen den Immobiliengiganten klagt, sieht sich in seiner Rechtsauffassung durch ein rechtskräftiges Urteil des Landgerichts Bremen bestärkt. Nach einer Sanierung des Hauses hatte Vonovia die Kaltmiete eines Bremer Mieters um knapp 40 Prozent erhöht. Auch hier ging es um den Vorwurf, dass Instandhaltungskosten in die energetische Modernisierung mit hineingerechnet worden sein sollen. Auf diese Weise hätte die Gesamtsumme für die Modernisierung hochgerechnet werden können. Nach dem Gerichtsurteil wurden die Kosten für Sanierung und Modernisierung nicht klar voneinander getrennt. Dem Urteil zufolge war eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege nicht möglich. Somit konnte der Konzern nicht eindeutig belegen, dass der Modernisierungsanteil gerechtfertigt war und zog sich die juristische Niederlage zu.

Mangelnd berechnete Kostenumlagen nach energetischer Sanierung

„Dadurch musste Vonovia die Mieterhöhungen zurückzahlen“, erklärt der Bremer Mietrechtsanwalt Valentin Weiß auf Anfrage unserer Redaktion. Nach dem Urteil des Bremer Landgerichts wollen Dutzende Mieter gegen den Immobilienriesen klagen. Allein Weiß hat deutlich mehr als 30 Mandanten, für die er vor dem Amtsgericht bereits Klage eingereicht hat oder einreichen wird. Nach Angaben des „Weser-Kuriers“ wird auch der Bremer Mieterverein täglich mit Beschwerden über Vonovia konfrontiert. In der Hansestadt hat Vonovia rund 12.000 Wohnungen und somit drei Mal so viel wie in Osnabrück. In der Mehrzahl der Fälle geht es der Bremer Tageszeitung zufolge um mangelnd berechnete Kostenumlagen nach einer energetischen Sanierung.

Preiswerter Mietraum wird energetisch wegmodernisiert

Der Geschäftsführer des Mietervereins für Osnabrück und Umgebung, Carsten Wanzelius, sagt: „Das Problem der Modernisierungsmieterhöhungen in Osnabrück beginnt jetzt erst, da die Erhöhungen erst vorgenommen werden können, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind.“ Das sei bei der Vonovia bei den ersten Häusern in der Dodesheide der Fall. Allein nur in diesem Stadtteil sind nach Schätzung von Wanzelius Hunderte Mieter betroffen. Er kritisiert, es könne nicht sein, dass der wenige preiswerte Wohnraum in Osnabrück „energetisch wegmodernisiert wird“. Zudem hat Wanzelius den Verdacht, dass auch die drastischen Mieterhöhungen in der Dodesheide nicht gerechtfertigt sind, da Vonovia den Instandsetzungsanteil bei den Wohnungen in Osnabrück zu gering angesetzt habe. Er kündigt für Mitglieder des Mietervereins an: „Wir werden in der Sache alle rechtlichen Mittel ausschöpfen, die vor allem darin bestehen, gegen Erhöhungen Einwendungen zu erheben.“ Nach dem Willen des Gesetzgebers solle durch die energetische Modernisierung „nicht der Vermieter privilegiert werden, der seit Jahren nichts in seine Immobilie investiert hat“. Das ist seines Erachtens bei den Häusern in der Dodesheide der Fall. Die Chancen für einen juristischen Erfolg stuft er als gut ein. Zu beachten sei, dass es nicht nur um die Miethöhe, sondern auch um angemessene Entschädigung für die erlittenen Beeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen gehe. Diese seien bislang deutlich zu gering ausgefallen.

Mieter über Nebenkosten geschröpft

Darüber hinaus berichtete „Spiegel online“ am Montag, dass Vonovia seine Mieter mit „zweifelhaften Methoden über die Nebenkosten schröpft“ und berichtet von Fällen zu hoher Betriebskostenabrechnungen in mehreren deutschen Großstädten. Dabei sei die Gewinnmaschine des Dax-Konzerns „in einem Geflecht aus 350 Tochterunternehmen sorgsam versteckt“, das für den durchschnittlichen Mieter schon lange nicht mehr verständlich sei. Vonovia hingegen tut die Vorwürfe als Einzelfälle ab.

Vonovia: Wir wollen niemanden herausmodernisieren

Bernd Mühle klagt als vermutlich erster Osnabrücker wegen ungerechtfertigter Mieterhöhung gegen Osnabrücks größten Wohnungsvermieter Vonovia. Foto: Michael Gründel

Vonovia-Sprecherin Bettina Benner sagte unserer Redaktion, dass Vonovia sich selbstverständlich an geltende Gesetze halte: „Dazu gehört eine klare Trennung zwischen Instandhaltung und Modernisierung.“ Die Höhe der Mieterhöhung orientiere sich dabei an den Maßnahmen, die durchgeführt und abgerechnet werden. Diese würden detailliert ausgewiesen. „Mieter, die das Gefühl haben, die Miete nicht zahlen zu können, können sich an uns wenden“, beteuerte Benner. Im Vonovia-Büro am Hasetorwall 17 würden auf Wunsch gerne Termine vereinbart. „Wir wollen niemanden herausmodernisieren.“


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