„Bis an die Schmerzgrenze“ Bezahlbare Wohnungen in Osnabrück: Stephanswerk wagt Experiment

Sandra Dorn

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Chef des Stephanswerks ist der Osnabrücker Bischof, das „Christlich-Soziale“ steht im Gesellschaftszweck. Deshalb fühlt sich die Wohnungsbaugesellschaft verpflichtet, etwas zu tun, um mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Archivfoto: Jörn MartensChef des Stephanswerks ist der Osnabrücker Bischof, das „Christlich-Soziale“ steht im Gesellschaftszweck. Deshalb fühlt sich die Wohnungsbaugesellschaft verpflichtet, etwas zu tun, um mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Archivfoto: Jörn Martens

Osnabrück. Die Stadt Osnabrück hat zu wenige Sozialwohnungen – unter anderem, weil sich sozialer Wohnungsbau für Investoren nicht rentiert. Das Stephanswerk will gegensteuern und lotet dafür die Grenzen des Möglichen aus: In Hellern hat die Wohnungsbaugesellschaft ein Zweifamilienhaus gebaut, an dem sie nichts verdient. Die Nettokaltmieten der beiden 104 Quadratmeter großen Wohnungen liegen bei sechs Euro pro Quadratmeter.

„Wir gehen bis an die Schmerzgrenze“, sagt Stephanswerk-Geschäftsführer Ulrich Saremba. Für das Stephanswerk ist es ein Experiment. Ein frei finanziertes Haus mit bezahlbaren Wohnungen für Familien, das sich selbst trägt: Geht das? Das Grundstück, auf dem das Zweifamilienhaus steht, gehörte dem Stephanswerk bereits, diese Kosten fielen aus der Kalkulation daher heraus und müssen nicht refinanziert werden, erläutern Saremba und der zweite Geschäftsführer Johannes Baune. Das Stephanswerk will in den kommenden Jahren schauen, wie sich das Objekt entwickelt. Wie stellt sich die Finanzierung dar, sprich: Reicht die Miethöhe, um das Gebäude instand zu halten? Wie läuft es mit den Mietern? Wie hoch ist die Fluktuation?

„Hier kann man demonstrieren, was möglich wäre, wenn alle im Schulterschluss zusammenstehen“, sagt Saremba. Wenn beispielsweise eine Kommune den Baugrund zur Verfügung stellen würde. Oder der Staat bei Erstbauten auf die Grunderwerbssteuer verzichtet. Oder höhere Abschreibungen ermöglicht. Oder die Kommune in den ersten Jahren auf die Straßenreinigungsgebühren verzichtet. „Der Gesetzgeber könnte so vieles machen“, sagt Saremba. „Wir wollten einfach ein Zeichen setzen. Das Stephanswerk wird getragen vom Bistum Osnabrück – der Bischof ist gewissermaßen der Chef und das Christlich-Soziale steht im Gesellschaftszweck.

Vergleichsobjekt

Das Experiment geht aber noch weiter. Ebenfalls in Hellern baut das Stephanswerk zurzeit noch ein Mehrfamilienhaus, und zwar öffentlich finanziert. Im Frühling 2019 sollen die fünf Sozialwohnungen bezugsfertig sein. Durch die Inanspruchnahme des Landesdarlehens wird die Miete langfristig bei 5,60 Euro gedeckelt sein, Mieter benötigen einen Berechtigungsschein, den sie bei geringem Einkommen vom Amt bekommen. In den kommenden Jahren will das Stephanswerk vergleichen, wie sich beide Häuser – das frei finanzierte und das mit Landesmitteln finanzierte – entwickeln.

Dass in den vergangenen Jahren in Osnabrück und anderswo kaum Sozialwohnungen entstanden sind, ist nicht verwunderlich. Für Investoren, die Geld verdienen wollen, rechnet es sich schlicht und ergreifend nicht. Zwar vergibt die NBank, die Investitions- und Förderbank des Landes Niedersachsen, zinsgünstige Darlehen, wenn die Investoren bei Neubauten eine Sozialbindung eingehen und die Mieten bei 5,60 Euro pro Quadratmeter deckeln. Doch wer zur Refinanzierung Mieten in Höhe von 9 Euro veranschlagt, fährt mit einem normalen Bankdarlehen schlicht und ergreifend besser und bekommt die Investitionskosten schneller wieder herein. „Wir wollen mit dem frei finanzierten Zweifamilienhaus zeigen, wie es geht, ohne dass es eine Förderung gibt, die ohnehin nicht richtig funktioniert“, sagt Saremba.

Zu wenige Sozialwohungen

Das Angebot an Sozialwohnungen in Osnabrück liegt weit unter der Nachfrage. In den Jahren 2009 bis 2014 gab die Stadt jährlich zwischen 409 und 475 Wohnberechtigungsscheine aus (mit einem Ausreißer nach oben im Jahr 2013) – die Zahl der gefundenen Wohnungen lag jedoch (außer in 2013) nur bei 111 bis 144. Die Wohnungen, die überwiegend in den 1970er- und vor allem 90er-Jahren entstanden, fallen Stück für Stück aus der Bindung heraus. 2013 waren noch 2068 Wohnungen in Osnabrück sozial gebunden, 2020 wird es nach Angaben der Stadt nur noch 1007 Sozialwohnungen geben.

Wie sieht es bei den übrigen Wohnungsgesellschaften aus?

Viele, die eine günstige Wohnung suchen, versuchen ihr Glück bei der Vonovia. Die Gesellschaft ging 2015 aus einem Zusammenschluss von Gagfah und Deutscher Annington hervor. 3939 Wohnungen bewirtschaftet die Vonovia in Osnabrück, wie sie auf Anfrage unserer Redaktion mitteilte. 646 davon sind Sozialwohnungen, also 16,4 Prozent. 2016 sei keine Wohnung aus der Bindung gefallen, 2017 seien es 29 gewesen, sagt die Vonovia. In diesem Jahr würden 44 Wohnungen aus der Bindung fallen und bis 2020 weitere 100.

Eine weitere große Wohnungsgesellschaft in Osnabrück ist der Heimstättenverein (HVO). Auch dort geht die Zahl der sozial gebundenen Wohnungen zurück, allerdings nur leicht. 2013 vermietete der HVO noch 201 Sozialwohnungen, wie Jürgen Silies, geschäftsführender Vorstand, mitteilt, das waren 11,5 Prozent. Aktuell seien noch 187 Wohnungen mit Belegungsbindung im HVO-Bestand (10,4 Prozent), bis Ende 2020 würden elf aus der Bindung fallen.

Die Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück (WGO) wiederum hat ab 2020 gar keine Wohnungen mit Belegungsbindung mehr im Bestand, der rund 2700 Wohnungen umfasst. Wie die WGO auf Anfrage mitteilte, würden aktuell noch 15 Wohnungen nur gegen Berechtigungsschein vermietet. Gleichzeitig betont die Genossenschaft, „dass unser durchschnittliches Mietenniveau sich unterhalb des Osnabrücker Mietpreisspiegels bewegt und dass wir generell bezahlbaren Wohnraum anbieten. Weiterhin sind wir stets bemüht unseren Wohnungsbestand sinnvoll zu erweitern und den dringend benötigten, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.“

Das Stephanswerk schwimmt bei den Sozialwohnungen gegen den Strom. 234 Wohnungen vermietet die Gesellschaft unter dem Dach des Bistums in Osnabrück, mehr als die Hälfte davon (135) sind Sozialwohnungen – im Landkreis Osnabrück sind sogar 82 Prozent der 336 Stephanswerk-Wohnungen sozial gebunden.


Sozialer Wohnungsbau in Osnabrück:

Sozialwohnungen sind Wohnungen mit Belegungsbindung. Die Miethöhen sind für 20 bis 30 Jahre festgelegt und liegen in Osnabrück unter sechs Euro pro Quadratmeter (kalt). Damit sie sich darauf einzulassen, bekommen die Bauherren eine finanzielle Förderung. Nur, wer vom Amt einen Wohnberechtigungsschein bekommt, darf einziehen. Die meisten Sozialwohnungen in Osnabrück – fast 70 Prozent – wurden in den 1990er-Jahren gebaut, weitere 20 Prozent in den 1970er-Jahren. Sozialwohnungen gibt es überall im Stadtgebiet, Schwerpunkte liegen jedoch in den Stadtteilen Eversburg, Fledder und Schinkel, wie aus dem Wohnraumversorgungskonzept der Stadt aus dem Jahr 2015 hervorgeht.

Mit zwei Programmen will die Stadt den sozialen Wohnungsbau wieder ankurbeln, beide hat der Osnabücker Rat 2017 verabschiedet. Erstens: Jährlich will die Stadt 16 bis 18 der auslaufenden Belegungsbindungen in Bestandsbauten kaufen – mit Kaltmieten in Höhe von 5,60 Euro pro Quadratmeter.

Zweitens: Investoren, die künftig Häuser mit acht oder mehr Wohneinheiten errichten, müssen je nach Stadtteil bei zehn bis 30 Prozent der Wohnungen eine soziale Bindung eingehen. Die Nettokaltmiete hat die Stadt auf sieben Euro pro Quadratmeter festgelegt. Das Geld sollen sich die Investoren über Fördermittel des Landes zurückholen oder über höhere Mieten in den übrigen, nicht preisgebundenen Wohnungen. sdo

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