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3000 neue Wohnungen bis 2020 So will Osnabrück mehr Raum für Wohnungen schaffen

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Der Geschosswohnungsbau wurde jahrelang in Osnabrück vernachlässigt. Jetzt ist der Bedarf groß.  Symbolfoto: Michael GründelDer Geschosswohnungsbau wurde jahrelang in Osnabrück vernachlässigt. Jetzt ist der Bedarf groß. Symbolfoto: Michael Gründel

Osnabrück. Die Stadt Osnabrück hat sich ein ehrgeiziges Ziel gesetzt: Bis 2020 sollen 3000 neue Wohnungen entstehen. Das Vorhaben ist aus der Not geboren, denn es gibt absehbar zu wenig Wohnraum. Nun wollen Verwaltung und Politik in die Offensive gehen.

Warum braucht die Stadt neue Wohnungen? Aus mehreren Gründen: Schon jetzt bereitet der Immobilienmarkt in Osnabrück vielen Wohnungssuchenden Kummer, denn in so einigen Segmenten übersteigt die Nachfrage das Angebot. In der Folge wird ein markttypischer Prozess in Gang gesetzt – die Preise steigen. Ähnlich sieht es beispielsweise für junge Familien aus, die entweder Bauland für ihr Eigenheim suchen oder eine Bestandsimmobilie kaufen wollen. Angesichts der großen Konkurrenz und des überschaubaren Angebots sind auch hier die Preise in den vergangenen Jahren teils dramatisch gestiegen. Nicht wenige Familien sehen sich daher nach Alternativen im Landkreis um, weil dort die Grundstückspreise vergleichsweise günstig sind.

Für die Stadt ist dieser Wegzug ein Problem, wie Stadtkämmerer Thomas Fillep erläutert: „Viele Pendler sind alleine aus stadtökologischer Sicht nicht gut. Auch finanziell trifft uns jeder Wegzug, da die Stadt Schlüsselzuweisungen vom Land bekommt, die sich nach dem Erstwohnsitz richten.“

Das Problem könnte sich in Zukunft durchaus verschärfen, denn Osnabrück ist auf Wachstumskurs. Mitte 2017 hatte die Stadt 169.693 Einwohner, die 170.000er-Marke ist in Sichtweite und wird aller Voraussicht nach schon in den nächsten Jahren geknackt. Der Bochumer Stadtplaner Torsten Bölting vom Bochumer Institut Inwis errechnete vor einigen Jahren, dass bis 2030 8000 neue Wohnungen gebaut werden müssen, um den Bedarf zu decken.

Wie will die Stadt so viel neuen Wohnraum schaffen? Zu den strategischen Zielen der Stadt gehört das Vorhaben, Wohnraum im Bestand zu entwickeln und neue Wohnbebauung zu fördern. Der Rat konkretisierte dieses Ziel vor einigen Jahren mit dem Zusatz, 3000 neue Wohneinheiten bis 2020 zu schaffen. Die Stadt wird diese Wohneinheiten jedoch nicht selbst bauen. Vielmehr soll die planungsrechtliche Grundlage dafür gelegt werden.

Aktuell gibt es nach Angaben von Stadtbaurat Frank Otte schon 110 Hektar mit Baurecht ausgewiesene Flächen im Stadtgebiet. Alleine auf diesen Flächen könnten rein theoretisch rund 3500 Wohneinheiten gebaut werden. Rein praktisch gibt es aber ein Problem: „Viele dieser Flächen sind aus verschiedenen Gründen nicht marktgängig, weil zum Beispiel die Eigentümer kein Interesse an einer Entwicklung haben. Häufig ist es auch so, dass das Land erst einmal familienintern für die nächste Generation reserviert ist“, sagt Otte.

Die Stadt will daher weg von der klassischen Angebotsplanung – und hat vor einiger Zeit das Heft des Handelns selber in die Hand genommen. Gemeinsam mit der Politik hat die Verwaltung Flächen im Stadtgebiet identifiziert, die in Zukunft als Bauland dienen könnten, für die aktuell aber noch kein Baurecht besteht.

Im nächsten Schritt will die Stadt nun auf die jeweiligen Eigentümer zugehen, um sie von einer konkreten Entwicklung ihrer Flächen zu überzeugen. Das Potenzial beziffert Otte auf 3700 bis 4700 Wohneinheiten. Klar sei aber auch, dass sich nicht jeder Eigentümer sofort mit ins Boot setzt. „Wir wollen Baurecht nur dort schaffen, wo die Grundstückseigentümer dazu bereit sind, sich vertraglich zur Mitwirkung zu verpflichten. Das sollen keine Schubladenpläne werden, sondern marktgängige Flächen“, sagt Otte.

Wo sind die Flächen, wo wird schon gebaut? Räumliche Schwerpunkte gibt es laut Otte nicht, gemeinsam mit der Politik wurde entschieden, dass Flächen aus allen Stadtteilen in den Fokus genommen werden sollen. Allerdings will der Stadtbaurat in der aktuellen Phase auch noch nicht über einzelne Grundstücke sprechen. „Wir wollen noch keine Flächen vorstellen, die wir ins Auge gefasst haben, weil die Gespräche mit den Eigentümern noch nicht geführt wurden. Dass Spekulationen über einzelne Flächen aufploppen, möchten wir nicht.“

Abgesehen davon entsteht momentan mit dem Landwehrviertel im Stadtteil Atter das größte zusammenhängende Baugebiet in Osnabrück seit dem Zweiten Weltkrieg. In den kommenden Jahren sollen hier Wohnungen für rund 2500 Menschen entstehen.

Was ist das Problem? Osnabrücks großes Problem ist die Flächenknappheit, gepaart mit vielen baurechtlichen Restriktionen und einigen Tabus. Zu Letzteren gehören beispielsweise die sogenannten Grünen Finger. Die das Stadtgebiet eng umgebenden Autobahnen sind aufgrund ihrer Lärmemissionen problematisch für die Ausweisung von Bauland entlang der Trassen. Wohnbauflächen konkurrieren außerdem mit Industrie- und Gewerbeflächen – auch hier ist der Bedarf groß. Aus einem Klimagutachten habe die Stadt Flächen ablesen können, über die Frischluft ins Innenstadtgebiet getragen wird. „Auch die wollen wir natürlich erhalten“, so der Stadtbaurat.

Teilweise ist das Problem jedoch hausgemacht: Weil in der Vergangenheit am Personal gespart wurde, fehlen der Verwaltung heute Fachleute, die Baugebiete planen und Bauanträge bearbeiten. Zwar soll personell wieder aufgestockt werden, ganz kurzfristig ist der vorhandene Bearbeitungsstau jedoch nicht zu beheben.

Welche Alternativen hat die Stadt außer neuen Wohngebieten? „Wir müssen neuen Wohnraum auch ohne neue Infrastruktur schaffen. Allerdings ist das ein zäher Prozess“, sagt Otte. Der Stadtbaurat meint damit die Nachverdichtung von bestehenden Wohnquartieren. Ein Beispiel dafür ist der Stadtteil Widukindland, wo rein theoretisch viele Grundstücke teilbar sind und sich Möglichkeiten für Hausbau in zweiter Reihe eröffnen. Schon vor Jahren wurden dort Bebauungspläne aufgestellt, ohne dass es bislang zu größeren Bebauungen gekommen ist. Ein Grund: Oft hat der Generations- und Besitzerwechsel noch nicht stattgefunden, der einen Flächenteilungsprozess in Gang setzen könnte. Aber auch die aktuelle Niedrigzins-Situation trägt ihren Teil dazu bei: „Bei einem Zinsniveau von fünf oder sechs Prozent wären größere Grundstücke für viele gar nicht finanzierbar“, sagt Otte. Dann würde die Kalkulation für Käufer erst aufgehen, wenn ein Teil des Grundstücks weiterverkauft wird. Angesichts der niedrigen Zinsen und somit komfortableren Finanzierungssituation geraten viele Käufer aber eben nicht in diese Not.

Künftig gehe es auch darum, neue Konzepte zu entwickeln, wenn in Quartieren ein Generationswechsel stattfindet, sagt Otte. Wenn beispielsweise ältere Menschen nicht mehr in ihrer Wohnung zurechtkommen, sei es denkbar, im Quartier durch Nachverdichtung neuen, barrierefreien Wohnraum zu schaffen. Die frei werdenden größeren Wohneinheiten könnten dann wieder durch Familien belegt werden.

Wie wird Osnabrück künftig aussehen? Die Stadt wird dichter und höher werden, da sind sich Otte und Fillep einig. „Das Landwehrviertel wird drei- bis viergeschossig – und das in einem Wohngebiet am Stadtrand. Dieser Trend wird sich weiter fortsetzen“, ist sich Fillep sicher. Bei einer Einwohnerdichte von 1380 Menschen pro Quadratkilometer sei Osnabrück noch weit von anderen Städten entfernt. „Wir müssen uns in der Verdichtung weiterentwickeln. Dadurch werden wir es schaffen, dass die Mietpreise bezahlbar bleiben“, so der Finanzvorstand.


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