Serie „Mein Job und ich“ Agrarmakler aus Dörpen über gestiegene Preise, Kapitalanleger und Provisionen

Ist seit 2005 in Dörpen als Agrarmakler unterwegs: Christian Uhlenberg. Rund 50.000 Kilometer ist er im Jahr im Weser-Ems-Gebiet unterwegs zu Kunden. Foto: Büro Uhlenberg/AveskampIst seit 2005 in Dörpen als Agrarmakler unterwegs: Christian Uhlenberg. Rund 50.000 Kilometer ist er im Jahr im Weser-Ems-Gebiet unterwegs zu Kunden. Foto: Büro Uhlenberg/Aveskamp

Dörpen. In unserer Serie „Mein Job und ich“ spricht diesmal Christian Uhlenberg, Agrarmakler aus Dörpen, über gestiegene Preise für landwirtschaftliche Flächen, dem Verkauf von Betrieben an Kapitalanleger und Provisionen.

Herr Uhlenberg, Immobilienmakler gibt es fast in jeder größeren Gemeinde, Agrarmakler nur wenige. Was unterscheidet Sie von den Kollegen?

Ich habe es überwiegend mit Eigentümern landwirtschaftlicher Flächen und Betrieben zu tun. Ab und zu geht es um Waldflächen oder einen Fischteich. Dabei geht es im Regelfall um Verpachtung oder Verkauf von Flächen oder dem Verkauf von ganzen Betrieben. Bei der Flächenverpachtung ist es häufig so, dass landwirtschaftliche Betriebe aufgegeben werden, zum Beispiel aus Altersgründen oder weil es keinen Nachfolger gibt, und dann Flächen verpachtet werden sollen.

Der Eigentümer könnte ja auch hingehen, und selber nach einem Pächter suchen, zum Beispiel in der Nachbarschaft. Warum wird trotzdem ein Makler eingesetzt?

Um sich die Neutralität gegenüber den Berufskollegen zu bewahren. Viele möchten die Pachtzinsverhandlungen nicht persönlich führen. Makler haben zudem den Vorteil, den Markt zu kennen und Kontakte zu haben zu einer Vielzahl potenzieller Pächter. Das wissen die Beteiligten an den Gesprächen natürlich. Außerdem ist die Dienstleistung für Verpächter beziehungsweise Verkäufer ja kostenlos.

Und beim Verkauf von Flächen?

Da sind in den vergangenen fünf Jahren zu 80 Prozent Erbengemeinschaften die Auftraggeber. Für sie ist im Regelfall zunächst wichtig, eine Markteinschätzung zu erhalten, also mit welchem Erlös sie rechnen können. Auf der Käuferseite gibt es drei Ansprechpartner: Zum einen klassische landwirtschaftliche Betriebe, die erweitern möchten. Zum zweiten Städte und Gemeinden. Sie benötigen oft Flächen zum Tausch oder als Konversationsfläche, wenn an anderer Stelle, zum Beispiel für ein Baugebiet, Flächen erworben werden müssen oder in die Natur eingegriffen wird. Dritte Käufergruppe sind Kapitalanleger. Grundstücke gelten, genauso wie Immobilien, weiterhin als klassische und sichere Kapitalanlage, die gerne gekauft werden, um sie zu verpachten.

Ist die Nachfrage beim Verkauf von landwirtschaftlichen Betrieben gestiegen?

Nach vorhandenen Betrieben mit gültigen Genehmigungen definitiv. Das hat mit der Situation zu tun, dass neue Baugenehmigungen für Ställe nur noch sehr schwer zu bekommen sind und Anträge nur unter hohen Auflagen genehmigt werden.

War es von Anfang an Ihr Ziel, Agrarmakler zu werden?

Nein, nicht direkt. Ich habe bei der Firma Agron in Sögel, ein Hersteller und Lieferant von Tiernahrung für den Nutztierbereich, eine kaufmännische Ausbildung gemacht. Ich hatte schon als Kind viel mit der Landwirtschaft zu tun, mein Großvater war Landwirt und bei ihm und meiner Oma habe ich viel Zeit verbracht. 2005 habe ich mich dann nach einer Fortbildung zum Agrarmakler selbständig gemacht, nachdem ein Maklerbüro, das nebenher auch den Agrarbereich abgedeckt hat, geschlossen hatte. In den folgenden Jahren konnte ich dann den Kundenstamm von zwei Büros übernehmen, die aufgehört hatten, in dem Bereich tätig zu sein.

Woher stammen Ihre Kunden und wie kommen Sie an diese?

Am Anfang war es ein klassisches Klinkenputzen: Ich bin zu dutzenden Höfen gefahren und habe mich vorgestellt. Ich habe den Kundenstamm also komplett neu aufgebaut. 2007 konnte ich den Kundenstamm eines Maklerbüros, das nebenher auch den Agrarbereich abgedeckt hat und aus Altersgründen schließen wollte, übernehmen. 2013 folgte der Stamm eines weiteren Büros, das aufgehört hatte, in dem Bereich tätig zu sein. Ich bin vornehmlich im Altkreis Aschendorf Hümmling und im Landkreis Leer tätig, inzwischen aber auch im gesamten Weser-Ems-Gebiet unterwegs, fahre mehr als 50.000 Kilometer im Jahr.

Klassische Hausverkäufe und -inserate machen Sie also gar nicht?

Kaum, obwohl ich das könnte und mir auch zutrauen würde. Aber dafür muss man viel auf den klassischen Immobilienportalen aktiv sein. Das möchte ich gar nicht unbedingt. Was ich natürlich mache, ist der Verkauf und die Verpachtung landwirtschaftlicher Gebäude. Inserate schalte ich in der Regel in Tageszeitungen, Fachmagazinen und auf meiner Internetseite.

Wie gehen Sie dann vor?

Das ist letztlich wie bei einem klassischen Makler: Ich führe ein Erstgespräch mit dem Verkäufer beziehungsweise Verpächter, in der Regel folgen dann weitere Termine, bei denen auch Fotos gemacht werden und das Exposé besprochen wird. Inserate schalte ich in der Regel in Tageszeitungen, Fachmagazinen und auf meiner Internetseite. Später finden Besichtigungen statt. Nach einem Abschluss begleiten wir Käufer und Verkäufer bis zum Notartermin. Es kommt vor, dass für einen Fall bis zu zehn Termine notwendig werden, was dann auch die Provision relativiert, die Makler erhalten.

Was ist bei der Verpachtung von Flächen wichtig?

Da sind neben der Größe drei Aspekte wichtig: Der Zuschnitt, die Zuwegung und die Bodenqualität. Keilförmige Flächen sind für die Bearbeitung mit Maschinen von Nachteil. Der Pächter möchte auch wissen, welche Hauptfrüchte in den vergangenen Jahren auf der Fläche angebaut wurden.

Die Preise für landwirtschaftliche Flächen haben in den vergangenen Jahren stark zugenommen. Ist es dadurch schwieriger geworden, Käufer beziehungsweise Pächter zu finden?

Es stimmt, dass die Preise angezogen haben. Als ich 2005 angefangen habe, lag der Kaufpreis bei einem Quadratmeter Ackerland bei zwei Euro. Heute liegt er bei sechs Euro und höher. Käufer und Pächter finden sich aber auch bei diesen Preisen. Vor allem die Nachfrage nach großen Flächen ist da. Im Emsland gibt es noch immer viele Familienbetriebe, die sich vergrößern möchten.

Früher wurden Verpachtungen noch per Handschlag oder über einen selbst aufgesetzten Vertrag besiegelt. Welche Nachteile können dann auftreten?

Bei mündlichen Pachtverträgen werden viele Dinge häufig nicht genau geregelt, die anschließend zu Diskussionen führen können. Dazu gehören Pachtlaufzeit, Pachtzahlung und Kündigungsfristen. Gesetzlich gilt nämlich eine Kündigungsfrist von zwei vollen Wirtschaftsjahren.

Was sagen Sie zu Aussagen, Makler verdienen mit einem Handschlag viel Geld?

Jedem ist freigestellt, ein Objekt oder eine Ackerfläche selbst anzubieten und Gespräche mit Interessenten selbst zu führen. Viele wollen das aber nicht und geben es an einen Vermittler ab. Wir sind Dienstleister. Im übrigen sind es im Regelfall nicht die Käufer oder Verkäufer, die solche Aussagen tätigen, die sind nämlich häufig froh, ein gutes Geschäft gemacht zu haben.


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