Ihr regionaler Immobilienmarkt

Steigende Hauspreise Wohneigentum: Am besten jetzt kaufen

Wer die eigenen vier Wände geschickt finanziert, wohnt schöner und spart Geld. Foto: dpaWer die eigenen vier Wände geschickt finanziert, wohnt schöner und spart Geld. Foto: dpa

Düsseldorf. Die Hauspreise steigen schneller als Mieten und Einkommen. Wer sich für Wohneigentum entschieden hat, sollte deshalb jetzt kaufen oder bauen. Noch sind die Zinsen niedrig. Was Baufinanzierungsexperten empfehlen.

Regensburg ist nicht der Nabel der Welt, aber inzwischen eine der teuersten Städte Deutschlands. Mehr als 5000 Euro pro Quadratmeter soll eine Drei-Zimmer-Neubauwohnung mit gehobener Ausstattung im neu entstehenden Stadtteil Dörenberg kosten. Bezugsfertig wird sie erst 2018. Ist es jetzt die richtige Zeit zum Kaufen oder ist abwarten besser?

Handelsblatt Digitalpass: Jetzt zum Vorteilspreis sichern!

Ob die Wohnung ihr Geld wert ist, muss der Interessent selbst entscheiden. Aber einen Rat kann man ihm wie vielen anderen in deutschen Großstädten mitgeben: Wenn die Entscheidung für Wohneigentum gefallen ist, ist es besser jetzt zu kaufen als später. Gerade hat das Analysehaus Empirica festgestellt, dass die Haus- und Wohnungspreise weiterhin stärker steigen als Mieten und Einkommen. Damit sollen Mieterhöhungen keineswegs verharmlost werden. Schließlich stellte das Statistische Bundesamt gerade fest, dass Mietsteigerungen bei den im September um insgesamt 0,7 Prozent gestiegenen Preisen eine große Rolle gespielt haben.

Zurück zu den Kaufpreisen: Im Schnitt der verteuerten sich Wohnungen in Deutschland im zweiten Quartal 2016 gegenüber dem ersten Vierteljahr um drei Prozent. Besonders hoch waren die Preissteigerungen nicht einmal in den Metropolen, sondern in Orten der zweiten und dritten Reihe – also in Ballungszentren wie Unterschleißheim im Großraum München. Dort schossen die Preise vom ersten zum zweiten Quartal um 9,5 Prozent hoch, berichten die Marktforscher von F+B Forschung und Beratung.

Dass Mieten und Preise weiter hoch gehen, ist ziemlich sicher, dass die Zinsen noch lange auf dem extrem niedrigen Niveau verharren, ist weniger gewiss. Das Bauzins-Trendbarometer des Hypothekendarlehensvermittlers Interhyp sieht die Zinsen kurzfristig auf dem aktuell niedrigen Niveau, aber in sechs Monaten höher. Dramatische Zinssprünge sind bis dahin trotzdem nicht zu erwarten. Doch wie hoch das Zinsniveau in fünf oder zehn Jahren ist, kann niemand sagen. „Häuslebauer sollten sich die niedrigen Zinsen langfristig sichern und Darlehen schnell tilgen. Wir empfehlen Eigennutzern deshalb Darlehensverträge mit 15 Jahren Zinsbindung, besser noch mit 20 Jahren abzuschließen. Die anfängliche Tilgung sollte mindestens drei Prozent betragen“, empfiehlt Interhyp-Vorstand Mirjam Mohr. Aktuell liegen die besten Angebote für Darlehen mit 15 Jahren Festzins und drei Prozent Tilgung laut FMH-Finanzberatung bei 1,3 Prozent Zinsen.

Risiko steigender Zinsen nicht eingehen

Neue Einfamilienhäuser und Wohnungen werden nach Baufortschritt bezahlt. Wer jetzt neu kauft, muss womöglich erst in mehreren Wochen die erste Rate zahlen. Das Risiko zwischenzeitlich steigender Zinsen muss man nicht eingehen. Denn inzwischen verlangen nicht mehr wie früher alle Banken bereits nach zwei Monaten Bereitstellungszinsen, wenn ein Kredit bis dahin nicht abgerufen wurde. „Haus- und Wohnungskäufer können sich die jetzt niedrigen Zinsen auch für Kaufpreiszahlungen sichern, die erst in ein paar Monaten fällig werden. Einige Banken verzichten zwölf Monate ab Vertragsschluss auf Bereitstellungszinsen, in Einzelfällen sogar noch länger“, sagt Interhyp-Expertin Mohr.

Typischerweise werden 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen pro Monat verlangt, also drei Prozent für das volle Jahr. Häufig wird die Bank, die erst spät Bereitstellungszinsen verlangt, einen höheren Kreditzins fordern. Trotzdem kann sie günstiger sein. Ein Vergleich der über die Laufzeit zu zahlenden Zinsen gibt Auskunft.

In den Jahren 2006 und 2007 wurden besonders viele Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen fertiggestellt. Die damals typischen Zehnjahresfinanzierungen laufen nun aus. Verbraucherschützer raten, die Anschlussfinanzierung nicht automatisch mit seinem bisherigen Finanzierer abzuschließen, sondern Angebote von Konkurrenten einzuholen. Beim Konditionenvergleich sollten aber die mit dem Wechsel des Darlehensgebers verbunden Notar- und Grundbuchgebühren berücksichtigt werden.

Zurzeit werben Banken für sogenannte Forwarddarlehen als Anschlussfinanzierung für Kredite, die in einem bis fünf Jahren fällig werden. Wer jetzt ein Forwarddarlehen abschließt, zahlt ab Auszahlungszeitpunkt die aktuell niedrigen Zinsen plus einen Zinsaufschlag, der umso höher ist, je später der Kreditbetrag ausgezahlt wird. Dies ist quasi die Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen. Wer sein altes Darlehen in einem Jahr ablösen muss, sollte prüfen, ob ein Darlehen mit einem Jahr bereitstellungszinsfreier Zeit nicht günstiger ist als ein in einem Jahr auszuzahlendes Forwarddarlehen. Aktuell sind Forwarddarlehen zur Auszahlung in zwölf Monaten 0,1 Prozentpunkte teurer als sofort auszahlbare Darlehen, zeigt ein Konditionenvergleich für Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung auf der Internet-Seite der FMH-Finanzberatung. Für in drei und mehr Jahren auszahlbare Darlehen werden etwa 0,6 Prozentpunkte Aufschlag berechnet.

Arbeitegeber an Finanzierung von Immobilie beteiligen

Mit einem Trick können viele Haus- und Wohnungskäufer ihren Arbeitgeber an der Finanzierung ihrer Immobilie beteiligen. Voraussetzung ist, dass sie Vermögenswirksame Leistungen (VL) erhalten. Typischerweise betragen die VL 40 Euro im Monat. Sie werden Monat für Monat vom Lohn abgezogen, aber sehr häufig nicht in voller Höhe, weil Tarifverträge oder Betriebsvereinbarungen den Arbeitgeber verpflichten sich an den VL zu beteiligen. VL können zusätzlich zu den bereits vereinbarten Raten für das Baudarlehen gezahlt werden. Dadurch erhöht sich die Tilgung und das Darlehen ist früher zurückgezahlt.

Sofern der Einsatz von VL nicht bei Abschluss des Darlehensvertrages vereinbart wurde, wehren sich manche Baufinanzierer gegen solche zusätzliche Tilgungsleistungen. Dann sollten sie die Darlehensraten teilweise ersetzen. Das verringert die monatliche Belastung, hilft aber nicht, den Kredit schneller abzutragen. Sperrt sich die Bank gegen zusätzliche monatliche Tilgungsleistungen, aber im Darlehensvertrag wurden Sondertilgungen vereinbart, können die VL auch auf diese Weise eingesetzt werden. „Doch auf keinen Fall sollte eine Baufinanzierung so knapp kalkuliert sein, dass die monatliche Belastung nur zu tragen ist, weil zum Beispiel die Vermögenswirksame Leistungen die Monatsraten mindern“, warnt Mirjam Mohr von Interhyp.

Apropos Sondertilgung: Viele Häuslebauer nutzten ihre Sondertilgungsmöglichkeiten nicht konsequent, weiß Elgin Grorissen van Hoek, Baufinanzierungsexpertin im Vorstand des Verbandes Finanz-Planer. Sie mahnt: „Die nächste Zinserhöhung kommt bestimmt. Da niemand weiß, wann das sein wird, sollten Sondertilgungsrechte konsequent genutzt werden.“ Typischerweise verlangen Banken Sondertilgungen als Einmalzahlung. „Die Erfahrung lehrt, dass diese Zahlung am leichtesten fällt, wenn für die Sondertilgung regelmäßig auf einem Extrakonto gespart wird“, lautet Gorissen van Hoeks Empfehlung.

Inzwischen bieten Banken an, die Tilgung während der Laufzeit zu verändern. Dies kann nützlich sein, wenn die Darlehensnehmer die monatliche Belastung wegen Arbeitslosigkeit oder weil die Familie Nachwuchs bekommt reduzieren möchte. Umgekehrt lässt sich schneller tilgen, wenn nach einem beruflichen Aufstieg und dem damit verbundenen Einkommenssprung ein höherer Betrag abbezahlt werden kann.

Dieser Text stammt aus dem Handelsblatt . Sie möchten mehr über die Wirtschaft wissen? Profitieren Sie als noz-Abonnent von einem besonderen Angebot: Sichern Sie sich den Handelsblatt Digitalpass vier Wochen lang kostenfrei und anschließend zum Vorzugspreis von 9,99 statt 30,99 Euro im Monat. Jetzt hier informieren!


0 Kommentare