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„Verrechnen“ nicht erlaubt Mietkaution: BGH spricht Machtwort

Von Wolfgang Büser

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Die Barkaution ist in Deutschland die gebräuchlichste Form der Mietkaution. Foto: Colourbox.deDie Barkaution ist in Deutschland die gebräuchlichste Form der Mietkaution. Foto: Colourbox.de

Kamen. Ist eine Wohnung gefunden und sind sich Mieter und Vermieter im Großen und Ganzen über den Mietvertrag einig, so gibt es noch eine Hürde: die Höhe der Mietkaution. Doch auch später noch kann die Zahlung für Diskussion sorgen – zum Beispiel dann, wenn sie vom Vermieter verrechnet oder gar komplett einbehalten werden soll oder aber der Mieter sie mit den letzten Mietzahlungen „verrechnen“ will.

Ein Vermieter darf bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution verlangen, wobei die Höhe der Sicherheit ausgehandelt werden kann. Es gibt aber eine Obergrenze: Mehr als drei Monatsmieten – ohne Nebenkosten – darf der Vermieter nicht fordern. Diese dürfen in drei monatlichen Raten gezahlt werden, startend mit dem ersten Monat.

Der Vermieter muss die Kaution von seinem übrigen Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto anlegen . Andere Formen sind möglich, müssen aber zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Denkbar ist zum Beispiel eine Bankbürgschaft oder ein gemeinsames Sparbuch. Sogar Festgeldanlagen sind denkbar.

Am Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter, wenn er keine Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter hat, den Kautionsbetrag mit den zwischenzeitlich angefallenen Zinsen und Zinseszinsen zurückzahlen. Umgekehrt kann der Mieter, bei dem der Vermieter zum Beispiel mit drei Monatsmieten in der Kreide steht, gegen Schluss des Mietverhältnisses nicht einfach mit den restlichen Mietzahlungen aussetzen, wenn der Vermieter dem nicht zustimmt. Er würde sich damit nämlich gegebenenfalls der Möglichkeit berauben, Schadenersatzansprüche auf einfache Art auszugleichen, wenn zum Beispiel Schönheitsreparaturen nicht beziehungsweise nicht „fachgerecht“ ausgeführt worden sein sollten.

Treuhandcharakter

So weit ganz grob die Theorie – die Praxis sieht oft anders aus. Das zeigen Beispiele aus der aktuellen Rechtsprechung: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat deutlich gemacht, dass eine „Vereinbarung“ in einem Mietvertrag rechtswidrig ist, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit gibt, sich „wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des laufenden Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen“ zu können. Die zu Beginn der Mietzeit gezahlte Sicherheitsleistung habe einen „Treuhandcharakter“; der Vermieter muss das Geld sicher und getrennt von seinem Vermögen anlegen

In dem konkreten Fall ging eine Mieterin erfolgreich gegen ihren Vermieter vor, nachdem der einen „Rückstand“ aus einer von der Bewohnerin wegen Mängeln vorgenommenen Mietminderung mit der Kaution ausglich, indem er sich das Geld komplett – 1400 Euro – selbst auszahlte. Eine solche Regelung benachteiligt die Mieter unangemessen und ist deswegen auch dann unwirksam, wenn sie als Zusatzvereinbarung mietvertraglich unterschrieben worden ist (Az. VIII ZR 234/13).

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Auch bei Insolvenz darf die Miete nicht zurückbehalten werden - Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter nicht das Recht hat, die Miete zurückzubehalten, wenn der Vermieter insolvent ist und die Kaution nicht „insolvenzfest“ angelegt hatte. Der Vermieter kann weiterhin Mietzahlungen verlangen. Der Mieter hat lediglich die Möglichkeit, als Gläubiger auf ausreichend Insolvenzmasse zu hoffen. (BGH, IX ZR 9/12)

Auch nach langer Mietzeit den Rückzahlungsanspruch nicht vergessen - Mieter zahlen zu Be-ginn ihres Mietverhältnisses in der Regel drei Monatsmieten an ihren Vermieter als Kaution, die vom Vermieter nach dem Auszug gegebenenfalls gegen Mietrückstände, ausstehende Betriebskosten oder fällige Schönheitsreparaturen verrechnet werden kann. „Vergisst“ der Vermieter, der keine An-sprüche mehr geltend machen kann (was normalerweise innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrages feststehen sollte), die Rückzahlung an den Ex-Mieter, so ist es Sache des Mieters, ihn daran zu erinnern. „Vergisst“ dies der Mieter auch, so kann er leer ausgehen. Immerhin hat er drei Jahre Zeit für die Rückforderung - gerechnet vom Ende des Jahres an, in dem der Anspruch entstanden ist. (LG Oldenburg, 4 T 93/13)

Lässt sich ein Mieter für die Rückforderung mehr als drei Jahre Zeit, geht er leer aus - Endet ein Mietverhältnis, so hat der Vermieter die vom Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses gezahlte Kaution - verzinst - zurückzuzahlen. Geschieht das nicht, so darf sich der Mieter für seine Rückfor-derung nicht zu lange Zeit lassen. Denn der Vermieter kann sich auf Verjährung berufen, wenn der Ex-Mieter erst später als drei Jahre nach dem Ende des Mietverhältnisses (zuzüglich einer „Abrech-nungsfrist“ von bis zu 6 Monaten) seine Forderung stellt. (Hier endete das Mietverhältnis am 30. 4. Die vom Gericht zugestandene Abrechnungsfrist von 6 Monaten lief bis zum 30. 10. Verjährung trat damit drei Jahre später am 31. 12. ein. Erst 4 Monate danach klagte der Mieter - zu spät.)

(AmG Remscheid, 7 C 71/13)

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