Mietrecht Wann eine Untervermietung verboten werden kann

Von Maik Heitmann

Studenten, die für ein oder zwei Semester auswärts studieren, haben das „Recht auf Untermiete“. Foto: dpaStudenten, die für ein oder zwei Semester auswärts studieren, haben das „Recht auf Untermiete“. Foto: dpa

Kamen. Ob ganz oder teilweise: Mieter dürfen ihre Wohnung grundsätzlich untervermieten. Vorausgesetzt, der Vermieter hat nichts dagegen.

Geht es um Untervermietung der gesamten Wohnung, so kann der Vermieter die Erlaubnis versagen. Es ist seine Entscheidung, ob er der Komplett-Untervermietung zustimmt oder nicht. Dabei spielt es keine Rolle, warum und an wen der Mieter untervermie-ten will.

Bei einer Verweigerung seitens des Vermieters hat der Mieter das Recht, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Das gilt auch bei Zeitmietverträgen oder bei Verträgen mit Kündigungsverzicht. Voraussetzung ist, dass der Mieter einen konkreten Untermieter benannt hat, der einziehen will. Eine pauschale Erlaubnis zur Untervermietung kann nicht eingefordert werden. Lehnt der Vermieter eine solche Forderung ab, so hat der Mieter kein Sonderkündigungsrecht. Anders ist es, wenn der Vermieter von vornherein erklärt, dass er ganz allgemein gegen Untervermietung ist. Achtung: Auch wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung besitzt, darf er die Wohnung nicht einfach als Ferienwohnung vermieten oder ins Internet stellen. Dazu bedarf es – unabhängig von möglichen Vermietungsverboten an Feriengäste vor Ort (Zweckentfremdung) – einer gesonderten Erlaubnis. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass eine kurzzeitige Überlassung der Wohnung an Touristen keine Untervermietung ist. (AZ: VIII ZR 210/13)

Will der Mieter nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, so sieht die Rechtslage für ihn besser aus. Dann hat der Mieter nämlich Anspruch auf Vermieters Zustimmung – das „berechtigte Interesse“ an der Untervermietung vorausgesetzt. Dieses muss nach Abschluss des Mietvertrages beim Mieter entstanden sein, und er muss einleuchtende wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe dafür haben. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter mithilfe der Untervermietung seine Kosten reduzieren kann. (LG Berlin, 65 S 202/17) Auch der Wunsch einer Mieterin, nach dem Auszug der Kinder mit einer anderen Person zusammenzuleben, sich die Kosten zu teilen und Geld zu sparen, ist ein berechtigtes Interesse. Der Vermieter darf sich dann nicht querstellen und vorbringen, die Mieterin solle in eine kleinere Wohnung ziehen. (LG Berlin, 65 S 202/17) Vermieter haben keinen Anspruch darauf, dass ihnen vorab „konkrete Beweise“ vorgelegt werden – zum Beispiel mit Blick auf die finanzielle Situation des Mieters. (LG Berlin 66 S 275/17)

Überhaupt keine Diskussion kommt auf, wenn ein Mieter für die Dauer eines beruflichen Auslandsaufenthaltes zwei oder drei Zimmer untervermieten will. Er muss die Wohnung, in die er später zurückwill, nicht kündigen und er muss auch nicht die Möbel und Einrichtungsgegenstände für die Zeit der Abwesenheit unterstellen. Fordert ein Vermieter derartiges, so kann er schadenersatzpflichtig werden für die entgangenen Mieteinnahmen des Mieters, dem er so die Entlastung bei seinen Reise- und Wohnkosten vermiest hat. (BGH VIII ZR 210/13) Auch Studenten, die für ein oder zwei Semester auswärts studieren, haben das „Recht auf Untermiete“. Wichtig: Der Hauptmieter muss mindestens einen Raum für sich reserviert halten.

Nur selten kann der Vermieter auch eine teilweise Untervermietung verbieten. Das zum Beispiel dann, wenn die Wohnung überbelegt werden würde oder wenn wichtige Gründe gegen den „ins Auge gefassten“ Untermieter sprechen. Ein solcher Grund könnte sein, dass er vielleicht bereits mal negativ aufgefallen ist und wegen Schlägereien aus einer Wohnung des Vermieters geflogen ist.

Mieter müssen ihrem Vermieter stets konkret mitteilen, wer als Untermieter vorgesehen ist. Die Einkommenssituation dieser Per-son hat aber nicht zu interessieren. Auch darf die Genehmigung nicht von Bedingungen, Auflagen oder Befristungen abhängig ge-macht werden. Einen „Untermietzuschlag“ kann der Vermieter for-dern. Das aber nur dann, wenn für ihn die Untervermietung ohne Zuschlag unzumutbar wäre - beispielsweise dann, wenn durch die (Teil-)Über¬lassung der Wohnung an Dritte die Mietsache in erhöh-tem Maße abgenutzt würde oder höhere Betriebskosten anfielen. Das Landgericht Berlin hat dafür 25 Euro pro Monat und Untermie-ter bei einer Vierzimmerwohnung angesetzt. (AZ: 63 S 152/14). Eine stärkere Belegung der Wohnung rechtfertigt nicht per se ei-nen Zuschlag. (LG Berlin, 64 S 104/18)

Egal, ob ganz oder teilweise untervermietet wird: Das Mietver-hältnis zwischen Vermieter und Mieter bleibt. Für Mieten und Be-triebskosten ist der Mieter verantwortlich. Er haftet auch für Schäden – ob durch ihn oder durch den Untermieter verursacht. Andererseits: Gibt es Mängel, so bleibt der Vermieter für solche in der ganzen Wohnung verantwortlich. Vermieter und Untermieter haben keinen Vertrag. Der Mieter wird Vermieter des Untermie-ters. In einem Mietvertrag muss die Miethöhe vereinbart und der Mietgegenstand, zum Beispiel „ein Zimmer“ oder „Mitbenutzung von Küche und Bad“, festgehalten werden. Hinsichtlich der Betriebs-kosten können Mieter und Untermieter eine Pauschale vereinbaren oder der Untermieter übernimmt anteilig Kosten der Betriebskos-tenabrechnung.

Ist die Wohnung komplett untervermietet, so hat der Untermieter dem Hauptmieter gegenüber den gleichen Kündigungsschutz wie je-der andere Mieter auch. Kündigt der eigentliche Vermieter dem Mieter die Wohnung, so muss der das Mietverhältnis auch mit dem Untermieter beenden. Ist nur ein Teil der Wohnung untervermie-tet, so kann dem Untermieter mit den gesetzlichen Kündigungs-gründen/-fristen gekündigt werden. Er kann auch ohne nähere An-gabe von Gründen kündigen, dann aber mit einer um drei Monate verlängerten Frist. 


Weitere Angebote, Produkte und Unternehmen der noz MEDIEN