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21.11.2016, 11:07 Uhr zuletzt aktualisiert vor

Weststadt am teuersten Immobilienatlas: So teuer sind Wohnungen in Osnabrück

Katharinenstraße: Das erste Mal seit Jahren sind Wohnungen in der Weststadt teurer als am Westerberg. Foto: Elvira PartonKatharinenstraße: Das erste Mal seit Jahren sind Wohnungen in der Weststadt teurer als am Westerberg. Foto: Elvira Parton 

Osnabrück. Das erste Mal seit Jahren sind Wohnungen in der Weststadt teurer als am Westerberg. Auf Rang drei liegt in Osnabrück die Wüste. Das zeigt der Immobilien-Atlas 2016 unserer Zeitung.

Auf Anfrage unserer Redaktion hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAG) für unseren Immobilien-Atlas seine Kaufpreissammlung für verkaufte Wohnungen im Jahr 2015 ausgewertet, in der alle notariell beglaubigten Kaufverträge einfließen.

Weststadt an der Spitze

Die Weststadt liegt darin mit durchschnittlich 1940 Euro pro Quadratmeter für eine gebrauchte Wohnung an der Spitze, der Westerberg folgt mit durchschnittlich 1780 Euro pro Quadratmeter und dahinter folgt mit 1630 Euro pro Quadratmeter im Schnitt die Wüste. Allerdings sind auch Wohnungen in der Innenstadt (um 16 Prozent), am Schölerberg (um 32 Prozent) im Bereich Darum, Gretesch, Lüstringen (um 36 Prozent), im Schinkel (um 42 Prozent) und in Haste (um 49 Prozent) deutlich teurer geworden. Dafür waren diese Stadtteile mit 660 und 670 Euro pro Quadratmeter im Jahr zuvor auch die billigsten Stadtteile in Osnabrück und gehören mit 940 und 1000 Euro pro Quadratmeter (Haste) in 2015 auch weiterhin zu den günstigsten.

( Weiterlesen: Hier geht es zum NOZ-Immobilienatlas 2016 für Häuser in Stadt und Landkreis Osnabrück )

Wohnfläche immer teurer

In den Stadtteilen Sonnenhügel (von 1070 auf 930 Euro pro Quadratmeter) und Sutthausen (von 1470 Euro auf 1300 Euro pro Quadratmeter) hingegen waren die Kaufpreise rückläufig. Gebrauchte Wohnungen unter 1000 Euro pro Quadratmeter sind in Osnabrück deutlich rarer geworden. Nur noch in den Stadtteilen Schinkel, Haste und am Sonnenhügel sind Wohnungen für durchschnittlich knapp unter 1000 Euro unter den Hammer gegangen.

Führend ist die Weststadt auch beim Verkauf von neuen Eigentumswohnungen. Insgesamt 15 Wohnungen wurden den GAG-Angaben zufolge zu einem Preis von durchschnittlich 3900 Euro pro Quadratmeter verkauft. Eine Wohnung kostete in dem Stadtteil, der sich von dem mit Altbauten geprägten Katharinenviertel im Osten bis zur A 30 und zum Heger Friedhof im Westen erstreckt, im Schnitt 382.000 Euro. Damit waren die neuen Wohnungen im Schnitt sogar 1000 Euro pro Quadratmeter teurer als an der feinsten Adresse Osnabrücks, dem nördlich der Weststadt zwischen Lotter und Natruper Straße gelegenen Westerberg. Doch hat die Weststadt dem Westerberg damit wirklich den Rang abgelaufen?

( Weiterlesen: Hier geht es zum NOZ-Immobilienatlas 2015 für die Stadt Osnabrück )

Edelwohnquartier „Mitte West“

Die Immobilienexperten beantworten die Frage einheitlich mit Nein. Sie sehen die Entwicklung eher als Zufall, weil viele Wohnungen in einem der teuersten Neubaugebiete Osnabrücks, das sogenannte Edelwohnquartier „Mitte West“ rund um das ehemalige Busdepot, in 2015 verkauft wurden. So begründet der Inhaber des Osnabrücker Maklerbüros von Dahler & Company, Sören Röttger, die überraschend hohen Preise in der Weststadt damit, dass primär zwischen Ernst-Sievers-Straße und Lotter Straße „das Angebot auch im Neubau- und Hochpreissegment verfügbar war“. Sein Büro verzeichne aber auch eine ungebrochene Nachfrage am Westerberg – etwa durch den Neubauvertrieb auf der Scharnhorstkaserne.

Der auf hochwertige Immobilien am Westerberg und in der Weststadt spezialisierte Makler Michael Klein spricht davon, dass etwa ein halbes Dutzend der Luxuswohnungen im Stadtpalais am Carl-Hermann-Gosling-Platz 2015 verkauft wurden. Das Stadtpalais liegt am Kirchenkamp direkt vor dem Edelwohnquartier „Mitte West“. Außerdem werden im Katharinenviertel laut Klein auch Altbauwohnungen kernsaniert und zu einem Preis von mehr als 4000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft. „Das zieht dann natürlich auch den Schnitt für Bestandswohnungen in der Weststadt nach oben“, erklärt Klein. Dennoch glaubt er nicht, dass die Weststadt dem Westerberg den Rang abgelaufen hat, sondern dass in der Weststadt im vergangenen Jahr schlicht mehr hochpreisige Wohnungen auf den Markt kamen. Außerdem seien im Bereich rund um die Mitte West viele Wohnungen mit Aufzug und Tiefgaragenstellplatz auf den Markt gekommen, was am Westerberg seltener zu finden sei.

( Weiterlesen: Hier geht es zum NOZ-Immobilienatlas 2014 für die Stadt Osnabrück )

„Normale Veränderungen am Immobilienmarkt“

Der Inhaber des Osnabrücker Maklerbüros von Engel und Völkers, Marc-André Lasarz, sieht die Preisschwankungen als „normale Veränderungen am Immobilienmarkt, die mal so und mal so ausfallen können. Es wird zurzeit das gekauft, was am Markt in der gewünschten Lage vorhanden ist. Eine große Auswahl ist nicht vorhanden.“ Leider könne anhand der Zahlen nicht der bauliche Zustand und nicht die genaue Lage der Wohnung innerhalb eines Stadtteils erkannt werden. So mache es einen großen Preisunterschied aus, ob eine Wohnung an der Natruper Straße – also am nördlichen Fuße des Westerbergs oder in der teuersten Lage Osnabrücks auf der Spitze des Westerbergs verkauft wird. Der Immobiliengutachter erklärt die fast durchgehenden Preissteigerungen in Osnabrück: „Es zeigt sich deutlich, dass die höheren Kaufpreise sich auch auf Stadtteile verlagern, die bisher nicht so konsequent nachgefragt wurden. Es wird nach wie vor versucht, die günstige Zinsphase auszunutzen, um Wohneigentum zu besitzen. Es schwappt sozusagen, aufgrund des mangelnden Angebotes auf andere Stadtteile über.“

Lasarz: Mehr Baugebiete

Lasarz resümiert: „Angebot und Nachfrage regulieren nach wie vor den Markt in Osnabrück. Allerdings muss man sich ehrlich bei den aufgerufenen Preisen die Frage stellen: Ist das die Immobilie wirklich Wert?“ Der Baupreisindex steige kontinuierlich, und damit werde das Bauen auch immer teurer. Fest stehe, dass der Westen von Osnabrück die beliebteste Ecke mit der größten Nachfrage in der Stadt bleibe. Allerdings hätten alle Stadtteile von Osnabrück einen attraktiven und lebenswerten Bereich. Die grundsätzliche Entwicklung in der gesamten Stadt sei positiv. Lasarz fordert jedoch: „Wir brauchen mehr Baugebiete in attraktiven Lagen und es muss deutlich mehr in Osnabrück gebaut werden.“

( Hier geht es zum NOZ-Immobilienatlas 2013 für die Stadt Osnabrück )

Röttger von Dahler & Company begründet die starke Kaufpreisentwicklung in Haste und Schinkel ähnlich: „Das Anziehen der Kaufpreise in den vermeintlich etwas schwächeren Wohnlagen von Osnabrück zeigt, dass Interessenten in der Regel nur über ein begrenztes Budget verfügen können und in Zeiten von steigenden Preisen zwangsläufig auf andere Stadtteile ausweichen müssen.“ Röttger bemerkt, „dass die Begehrlichkeiten nach Immobilien in den westlichen Stadtgebieten zunehmen“. Betongold gelte inzwischen fast als die einzige sichere und wertstabile Geldanlage. Dadurch sei der Verkäufer auch „auf einen möglichst hohen Kaufpreis fixiert“. Eigentümer würden sich zunehmend entspannt zurück legen - nach dem Motto: „Man kann verkaufen, muss es aber nicht zu jedem Preis“. Außerdem würden sich Menschen aufgrund der historisch niedrigen Zinsen eine Wohnung kaufen, die noch vor Jahren nicht im Traum an ein Anlageobjekt dachten.

( Hier geht es zum NOZ-Immobilienatlas 2013 für Häuser in Stadt und Landkreis Osnabrück )

„Gesuchtester Stadtteil“

Der Leiter der Sparkassen-Immobilienvermittlung, Markus Pörtner, hält den Westerberg weiterhin für den „gesuchtesten Stadtteil“. Die Nachfrage und die Bereitschaft zur Zahlung von hohen Kaufpreisen sei dort nach wie vor am stärksten ausgeprägt. Er vermutet daher nur „eine temporäre Verschiebung“ im aktuellen Immobilien-Atlas. Die im Vergleich zu 2014 rückläufigen Kaufpreise am Westerberg (von 1890 auf 1780 Euro pro Quadratmeter), im Sonnenhügel (von 1070 auf 930 Euro pro Quadratmeter) und in Sutthausen (von 1470 Euro auf 1300 Euro pro Quadratmeter) erklärt Pörtner sich mit einem schlechteren Zustand, sehr großen Wohnflächen oder veraltetem energetischen Standard der verkauften Eigentumswohnungen. Die zunehmende Beliebtheit der Weststadt auch bei älteren Menschen liegt laut Pörtner an der besseren Topografie und der einfacheren Erreichbarkeit der Nahversorger. Einen Grund für die höheren Preise in der Weststadt sieht das GAG-Mitglied in kleineren verkauften Wohneinheiten. Hintergrund dafür ist die Faustregel: Je kleiner die Wohnung, desto höher der Quadratmeterpreis. Wenn zudem mehrere Wohnungen aus dem zur Weststadt zählenden Katharinenviertel auf den Markt kämen, wo das Preisniveau teilweise auch grundsätzlich höher als am Westerberg sei, könne auch dieser Effekt den in der Weststadt höheren Preisanstieg als am Westerberg erklären.

Die hohen Preissteigerungen in Haste, im Schinkel und in der Dodesheide sieht Pörtner in der relativ niedrigen Basis im Jahr 2014 begründet. Daher handele es sich hier um „Aufholeffekte“. Generell hält Pörtner es mittlerweile für „nahezu ausgeschlossen“, noch Bestandswohnungen für weniger als 1000 Euro pro Quadratmeter in Osnabrück zu finden. Der Sachverständige vermutet, dass Investoren, die in der Vergangenheit hochpreisige Stadtteile für ein Invest gesucht haben, auf die vermeintlich schwächeren und damit günstigeren Bereiche ausgewichen sind und damit den Preisanstieg verursacht haben. Er verweist darauf, dass der Verkauf von gebrauchten Wohnungen in Osnabrück von 443 im Jahr 2014 auf 307 im vergangenen Jahr zurückgegangen ist. Der Verkauf von neuen Wohnungen sei von 59 im Jahr 2014 auf 176 Verkäufe im Jahr 2015 gestiegen. Das geringe Angebot von gebrauchten Eigentumswohnungen könne insgesamt zur Preissteigerung beigetragen haben.


Der Gutachterausschuss GAG

Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden nach dem Baugesetzbuch selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. Es handelt sich hierbei um fachkundige Ingenieure, Architekten, Makler, Steuer- und Finanzfachleute sowie landwirtschaftlichen Sachverständige, die je nach Bedarf in wechselnder Konstellation tätig werden. Zu den wesentlichen Aufgaben des Gutachterausschusses gehört die Veröffentlichung von Grundstücksmarktberichten, die Ableitung von Bodenrichtwerten und die Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken. Für die Darstellung der Grundstücksmarkttransparenz führt der Gutachterausschuss die Kaufpreissammlung, in der alle notariell beglaubigten Kaufverträge zu bebauten und unbebauten Grundstücken einfließen. Die Notare sind gesetzlich dazu verpflichtet, alle Kaufverträge an den GAG zu übersenden. Einige Kaufverträge werden vom GAG als nicht dem gewöhnlichen Grundstücksmarkt zugehörig zugeordnet. Das ist zum Beispiel bei verwandtschaftlichen Verkäufen der Fall. Die Regionaldirektion Osnabrück-Meppen des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen ist im Internet unter www.gag.niedersachsen.de .

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