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11.12.2015, 16:25 Uhr zuletzt aktualisiert vor

NBank fordert Mietpreisbremse Was bedeutet eine Mietpreisbremse für Osnabrück?


Osnabrück. Nachdem die landeseigene NBank die Mietpreisbremse für Osnabrück fordert, ist die Einführung wahrscheinlich. Doch was würde die Mietpreisbremse in Osnabrück in der Praxis bedeuten?

Zunächst hatten viele Immobilienexperten die Einführung des Instruments für unwahrscheinlich gehalten, weil Osnabrück nicht über einen qualifizierten Mietspiegel verfügt, der Lagekriterien berücksichtigt und die unterschiedlichen Mietpreise bis auf die Straße genau beziffert. Dieser galt bei Immobilienexperten als Voraussetzung für eine gerichtsfeste Einführung der Mietpreisbremse. Nun sagt der Sprecher des niedersächsischen Sozialministeriums, Uwe Hildebrandt, dass die Analyse, die die landeseigene NBank erstellt hat, ausreicht, um das Instrument gerichtsfest einzuführen. Das Land bestimmt nach Rücksprache mit den Kommunen, in welcher Stadt die Mietpreisbremse eingeführt wird. SPD und Grüne hatten bereits im März eine Mietpreisbremse für Osnabrück gefordert. Wenn sich das Land Niedersachsen nun mit Osnabrück einigt, könnte die Mietpreisbremse bereits im kommenden Jahr eingeführt werden.

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„Drei ortsübliche Vergleichsmieten reichen“

Auch die Sprecherin der NBank, Judith Hämker, betont: „Ein qualifizierter Mietpreisspiegel ist nicht notwendig, da es grundsätzlich ausreicht, drei ortsübliche Vergleichsmieten zu benennen.“ Demzufolge soll der Vermieter gegenüber dem Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses drei Vergleichswohnungen benennen, die von Lage, Zustand, Ausstattung und Preis vergleichbar mit der zu vermietenden Wohnung sind.

IVD: „Der erste Schritt hätte der qualifizierte Mietspiegel sein müssen“

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) bezweifelt jedoch das „Märchen von den drei Vergleichsmieten“, wie der Leiter der Abteilung Recht des IVD Bundesverbandes, Christian Osthus, unserer Redaktion sagte. „Sicherheit kann letztlich nur ein Sachverständigengutachten geben.“ Selbst wenn es wie in Osnabrück nur einen einfachen Mietspiegel gebe, der Lagekriterien unberücksichtigt lässt, dann sei es immer sicherer, diesen heranzuziehen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. „Selbst wenn der Mieter bei Vertragsabschluss die Miete akzeptiert, dann kann er die Miete nachher noch rügen und auf die im Mietspiegel festgelegte niedrigere Miete pochen.“ In solchen Fällen werde es oft vor Gericht gehen. „Das Problem ist, dass man den zweiten Schritt vor dem ersten gemacht hat. Der erste Schritt hätte der qualifizierte Mietspiegel sein müssen“, kritisierte Osthus. Doch dieser ist der Stadt Osnabrück sowie den meisten Städten zu teuer, weil er nach wissenschaftlichen Kriterien aufgestellt ist und die unterschiedlichen Mietspiegel aufwendig bis auf die Straße und sogar die einzelne Hausnummer genau beziffert. Oft kostet er sechsstellige Summen. Diese Kosten würden sich dann zudem alle vier Jahre wiederholen, weil er dann neu zu erstellen wäre.

Immobilienmakler befürchten: Investoren werden abgeschreckt

Der Osnabrücker Experte für Immobilienbewertungen, Marc-André Lasarz, hält den Eingriff in den freien Markt für falsch: „Es zeigt sich ganz deutlich am Immobilienmarkt, dass Immobilien bei denen der Preis zu hoch ist durchaus auch längere Zeit leer stehen. Somit passt sich das Preisniveau an die Gegebenheiten an.“ Lasarz, der der auch das Maklerbüro von Engel und Völkers leitet, befürchtet, dass eine mögliche Mietpreisbremse Investoren am Immobilienmarkt in Osnabrück abschrecken könnte. Lasarz kritisiert, dass auf eine ortsübliche Vergleichsmiete derzeit bei Neuvermietungen nicht geachtet wird. „Es wird sich nicht am Mietpreisspiegel orientiert, da dieser nicht qualifiziert genug ist“, betont er. Die Mieten orientierten sich eher an den benachbarten Objekten. „Die Politik hat die richtigen Gedanken, aber die falschen Instrumente“, konstatiert der Immobilienexperte. Die Nebenkosten als sogenannte „zweite Miete“ sei in den letzten Jahren extrem gestiegen, die Mieten im Verhältnis aber nicht.

Höchstens zehn Prozent über Vergleichsmiete

Die Mietpreisbremse regelt, dass die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf. Nach Angaben von Immobilienportalen lag der Quadratmeterpreis für Neuvermietungen am Westerberg im ersten Halbjahr 2014 bei 9,32 Euro und im Osnabrücker Schnitt bei 7,05 Euro.

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Laut Mietpreisspiegel der Stadt Osnabrück liegt die Miete zwischen 4,70 Euro pro Quadratmeter (bei 100 Quadratmeter, Baujahr bis 1965) und 8,40 Euro pro Quadratmeter (Baujahr ab 2010, bis 40 Quadratmeter).

Weiterlesen: Hier geht es zum Mietpreisspiegel der Stadt Osnabrück

Bestandschutz: Mieten sinken nicht von 13 Euro auf 7 Euro

Das heißt aber nicht, dass die Mieten in Mitte West oder am Westerberg, wo Mieten bis zu 13 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden, mit Einführung der Mietpreisbremse auf sieben Euro pro Quadratmter gesenkt werden müssen, denn das Gesetz sieht Ausnahmeregelungen vor. Laut IVD besteht Bestandschutz für die Vormiete. Der Vermieter kann bei Abschluss des neuen Mietverhältnisses also eine Miete in Höhe der Vormiete vereinbaren, auch wenn diese mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. „Allerdings verhindert die Mietpreisbremse in diesem Fall, dass der Vermieter die Miete dann gegenüber der Vormiete noch weiter erhöhen kann“, erklärt der Geschäftsführer des Mietervereins Osnabrück, Hans-Heinz Lüdtke.

Mietpreisbremse gilt nicht für neue oder umfassend modernisierte Wohnungen

Die Mietpreisbremse gilt zudem nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Außerdem kann der Vermieter die Investitionen bei der Bestimmung der neuen Miete berücksichtigen, wenn eine Bestandswohnung vor ihrer Wiedervermietung modernisiert wurde. Eine Wohnung, die umfassend modernisiert wurde, ist bei ihrer erstmaligen Wiedervermietung zudem von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Rechtsschutzversicherung für Vermieter zu empfehlen

Lüdtke vom Mieterverein für Osnabrück und Umgebung empfiehlt Vermietern zu einer Rechtsschutzversicherung, da Prozesse zur ortsüblichen Vergleichsmiete mindestens zwischen 2000 und 3000 Euro kosteten. Mietern rät er, dem Mieterverein beizutreten, um dort eine fachmännische Einschätzung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu bekommen. Nach vorherigen Beratungen übernehme der Mieterverein im Einzelfall auch die Prozesskosten.


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