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TippspielWohnfläche bei Dachwohnungen
Wird in einem formularmäßigen Mietvertrag über eine Dachwohnung der Begriff „Mietraumfläche“ verwendet, ist damit laut Bundesgerichtshof die Wohnfläche gemeint. Fällt diese um mehr als zehn Prozent kleiner aus als vereinbart, kann der Mieter die Miete mindern.
Die Gerichte haben wiederholt entschieden, dass eine Abweichung der im Mietvertrag vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche einen Wohnungsmangel darstellt, der zur Mietminderung berechtigt.
Die Voraussetzung: Die wirkliche Wohnfläche ist um über zehn Prozent kleiner als die vereinbarte. Wie die Wohnfläche berechnet wird, ist gesetzlich festgelegt. Bei Dachwohnungen gelten besondere Regeln – so sind Dachschrägen nur teilweise einzurechnen.
Der Fall: Im Mietvertrag für eine Dachgeschosswohnung war eine „Mietraumfläche“ von 61,5 qm vereinbart worden. Vor seinem Auszug stellte der Mieter fest, dass die Wohnfläche nur 54,27 qm betrug.
Er klagte auf anteilige Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für fünf Jahre, insgesamt 1694 Euro plus Zinsen. Der Vermieter berief sich darauf, mit „Mietraumfläche“ die Grundfläche der Wohnung gemeint zu haben und nicht die Wohnfläche. Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Wohnungsmangel vorliege. Die Richter begründeten dies mit dem unklaren Begriff der „Mietraumfläche“.
Darunter sei nicht selbstverständlich die Grundfläche der Wohnung zu verstehen. Da hier ein Formularmietvertrag verwendet worden sei, müssten die Grundsätze angewendet werden, die für alle Allgemeinen Geschäftsbedingungen gelten würden: Missverständliches gehe also zulasten des Verwenders.
Damit sei hier davon auszugehen, dass im Vertrag „Wohnfläche“ gemeint gewesen sei. Diese wäre nach der Zweiten Berechnungsverordnung unter Berücksichtigung der Dachschrägen zu ermitteln. So komme man zu einer Flächenabweichung von über zehn Prozent gegenüber dem Mietvertrag.
Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 244/08
